GEERBT… UND NUN? Verkauf oder Vermietung nach der Wohnungsentrümpelung

GEERBT… UND NUN? Verkauf oder Vermietung nach der Wohnungsentrümpelung

Liebe Immobilieneigenümerin, Lieber Immobilieneigentümer,

der Tod eines Angehörigen bringt oft nicht nur den Schmerz um den Verlust, sondern auch die Verantwortung für die Regelung des Erbes.

Wenn sich unter dem Nachlass eine Immobilie befindet, kann dies mit viel Aufwand und Schmerz verbunden sein.

In diesem Ratgeber haben wir Ihnen aus unserer langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche zusammengefasst, was Sie im Erbfall beachten müssen und welche Möglichkeiten Sie mit der Erb-Immobilie haben.

Sollten Sie Fragen haben oder unsere Unterstützung wünschen, stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung.

Viel Kraft und viel Erfolg bei der Umsetzung!

Die Nachricht zu erhalten, eine Immobilie geerbt zu haben, lässt bei Ihnen sicher einige Fragezeichen aufkommen: „Und was nun? Was muss ich alles beachten? Was mache ich mit der Immobilie? Möchte ich die Immobilie selbst nutzen oder verkaufe ich sie? Und kann ich das überhaupt alleine entscheiden?“

Viele Fragen – kein Wunder: Immobilien gehören zu den bedeutendsten Vermögenswerten einer Erbschaft. Und da ist Sorgfalt gefragt.

Eine geerbte Immobilie kann Ihre wirtschaftliche Situation verändern – und zwar sowohl positiv als auch negativ. Und meist hat sie auch einen ganz eigenen emotionalen Wert. Das lässt leicht ein Gefühl von Ratlosigkeit und Unsicherheit aufkommen, wie man in dem Urwald aus Paragraphen und Emotionen den richtigen Weg mit der geerbten Immobilie finden soll.

Damit Sie genau dieses Gefühl nicht einhüllt, ist es wichtig, umfassend informiert zu sein: Es gilt gesetzliche Fristen, rechtliche Regelungen und steuerliche Forderungen zu kennen und einzuhal- ten. Darüber hinaus ist es wichtig, den Wert der geerbten Immobilie sowie die eigene Vermögenssituation und die des Erblassers genauestens zu prüfen. Mit diesen Antworten können Sie dann auch leichter entscheiden, ob Sie die Immobilie behalten und wie Sie diese nutzen möchten.

Dieser Ratgeber wird Ihnen wie ein Kompass zur Seite stehen, damit Sie die Orientierung durch den Erbfall nicht verlieren. Es wird Ihnen Schritt für Schritt erklären, worauf zu achten ist und welche Optionen im weiteren Umgang mit der Immobilie bestehen. Für den Fall, dass Sie bereits zum Ver- kauf der Immobilie tendieren, werden wir Ihnen noch Tipps mit auf den Weg geben, wie Sie die Vermittlung gut meistern.

DIE KLÄRUNGEN DER NACHLASSREGELUNG

Als allererster Schritt ist es wichtig, zu klären, in welcher Rechtsstellung Sie sich laut Erbgesetz befinden. So können Sie Alleinerbe sein, Sie können aber auch gemeinsam mit anderen geerbt haben. Die De- tails, wie das Erbe verteilt werden soll, regelt meist ein zu Lebzeiten des Verstorbenen aufgesetztes Testament oder ein Erbvertrag. Ist die Verfügung des Erbes nicht festgelegt worden, wird der Nachlass nach der gesetzlichen Erbfolge geregelt.

RATSCHLAG VOM NACHLASSPROFI: Stellen Sie Ihre Rechtsstellung als Erbender klar, um daraus weitere Entscheidungen richtig treffen zu können.

MEIN LETZTER WILLE: TESTAMENT, VERMÄCHTNIS UND ERBVERTRAG

In einem Testament ist die Verteilung des gesamten Erbes ge- regelt. Um zu erfahren, ob der Verstorbene ein Testament erstellt hat, können Sie sich an das Nachlassgericht wenden: Sobald es vom Tod des Erblassers erfährt, wird es – für den Fall, dass es eines gibt – das Testament eröffnen. Ein Vermächtnis bezieht sich auf einen einzelnen Vermögens- gegenstand wie z.B. eine Immobilie oder ein Grundstück.

Die Erbfolge kann auch in einem Erbvertrag festgelegt sein. Das Besondere an einem Erbvertrag ist, dass er nur mit der Zustimmung beider Vertragspartner geändert und auch nicht einseitig aufgehoben werden kann. Nach dem Tod eines Vertragspartners kann der Erbvertrag also nicht mehr verändert werden. Allerdings kann eine Rücktrittsklausel aufgenommen oder ein Aufhebungsvertrag aufgesetzt werden, um von der Bindung an den Erbvertrag zu befreien.

Wird eine Immobilie hinterlassen, können zum Beispiel Vereinbarungen zur Nutzung oder ein Veräußerungsverbot im Erbvertrag festgehalten werden.

NICHT GEREGELTES GEREGELT: DIE GESETZLICHE ERBFOLGE

Existieren keine Dokumente wie ein Testament oder ein Erbvertrag, die den Nachlass regeln, greift die gesetzliche Erbfolge. Begünstigt sind hierbei zunächst die Hinterbliebenen mit dem engsten Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Erben werden in drei Ordnungen nach Ihrem Verwandtschaftsgrad unterteilt:

VERWANDTSCHAFTSGRAD 1: Ehepartner/Partner, Kinder, Enkel, Urenkel
VERWANDTSCHAFTSGRAD 2: Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen
VERWANDTSCHAFTSGRAD 3: Großeltern, deren Nachkommen (Tante/Onkel, Vetter)

Gibt es Erben der ersten Ordnung, werden sämtliche Verwandte der übrigen Ordnungen bei der Erbverteilung nicht beachtet. Gleiches gilt für Kinder und Eltern: Wenn sie noch leben, haben ihre Nachkommen kein Anrecht auf das Erbe. Anspruch auf das Erbe haben hingegen nach dem Ehegatten-Erbrecht Ehegatten und Lebenspartner. Die Erbfolgeregelung bezieht sich also ausschließlich auf die biologische Verwandtschaft oder adoptierte Kinder. Alle anderen Verwandtschaftsgrade haben kein gesetzliches Erbrecht.

In den meisten Fällen teilen sich Ehepartner und Kinder des Verstorbenen den Nachlass. Hierbei steht dem Ehegatten oder Partner ein Viertel des Erbes zu, dem Kind oder den Kindern drei Viertel. Wird die Ehe (wie in den meisten Fällen) als Zugewinngemeinschaft geführt, so hat der hinterbliebene (Ehe-)Partner sogar Anspruch auf die Hälfte des Erbes. Gibt es keine Kinder, hat der Ehe- oder Lebenspartner gegenüber Verwandten zweiter Ordnung ebenfalls Anspruch auf die Hälfte des Nachlasses.

Wenn der Verstorbene kein Testament hinterlassen hat, kommt es also unweigerlich zur Anwendung der gesetzlichen Erbfolge. Und das kann zur (ungewollten) Entstehung einer Erbengemeinschaft führen.

NICHT ALLEIN: DIE ERBENGEMEINSCHAFT

Haben nun nicht nur Sie, sondern mehrere Personen Anspruch auf das Erbe, entsteht eine Erbengemeinschaft. Beispielsweise kann sich so eine Gemeinschaft aus dem Ehepartner und den Kindern oder aus den Eltern und dem Ehepartner des Verstorbenen zusammensetzen. In dieser Gemeinschaft sind alle Erbenden an der gesamten Erbmasse beteiligt. Die Aufteilung erfolgt nach einer natürlichen Teilung (Erbauseinandersetzung), bei der sich jeder Erbende gewisse Gegenstände aus der Erbmasse aussucht, bis diese aufgeteilt ist.

Gehört eine Immobilie zur Erbmasse, deren Wert den des übrigen Erbes übersteigt, ist die natürliche Teilung nicht mehr möglich. In diesem Fall müssen sich Erben gemeinsam über die Verwendung der Immobilie einigen – und für jede Entscheidung ist ein einheitlicher Beschluss der Miterben nötig.

An dieser Stelle fangen die Probleme meist an: Erzwungen durch das Erbe ist eine Erbengemeinschaft eine unfreiwillig entstandene Gemeinschaft, deren Mitglieder meist unterschiedliche Interessen und Meinungen haben. Vor allem bei so großen und finanziell tragenden Erbgegenständen wie einer Immobilie kann das zu Streit führen.
Deshalb ist es ratsam die Erbauseinandersetzung bei Immobilien schnellstmöglich
zu klären. Hierfür gibt es folgende Möglichkeiten:

•  Auszahlung der Miterben: Möchten Sie zum Beispiel in das anteilig geerbte Haus einziehen, müssen Sie die Miterben auszahlen. Ein entsprechender Vertrag wird aufgesetzt und im Falle einer Immobilie notariell beglaubigt.

•  Einvernehmlicher Verkauf: Viele Erbengemeinschaften entscheiden sich für diese Variante, da so mit dem Verkauf das Konfliktpotential verschwindet. Der Verkaufserlös wird unter den Erben aufgeteilt. Für den Verkauf ist es am besten einen neutralen Makler zu beauftragen: Als objektiver Berater und Experte auf seinem Gebiet kann er die Interessen aller berücksichtigen, eventuelle Bereicherungsvorwürfe gegen einen Erben werden vermieden.

•  Teilungsversteigerung von Erbanteilen: Sollten sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht einstimmig auf die zukünftige Nutzung der Immobilie einigen können, droht das letzte Mittel: Die Teilungsversteigerung. Im Gegensatz zu anderen Beschlüssen, die von allen Mit- erben gemeinsam getragen werden müssen, kann die Teilungsversteigerung auch von ei- nem einzelnen Mitglied beantragt werden. Hierbei versteigert ein Miterbe seinen Anteil, den die anderen Miterben ersteigern können. Bei einer Teilungsversteigerung kann jedoch aus- schließlich der gesamte Erbanteil versteigert werden, nicht nur ein einzelner Gegenstand.

Grundsätzlich wird dem Interesse des Miterben, der eine sofortige Verwertung der Immobilie an- strebt, Vorrang gewährt. Ziel ist es, ein nicht real teilbares Erbstück möglichst rasch liquide zu machen, um eine Teilung zu ermöglichen. Überlegen Sie es sich aber gut, bevor Sie diesen Stein ins Rollen bringen. Bei einer Teilungsversteigerung werden für Immobilien meist Preise weit unterhalb des Verkehrswerts erzielt und nicht unerhebliche Verfahrenskosten fällig.

Ein Teil des geerbten Vermögens kann auf diese Weise leicht vernichtet werden.

ANNEHMEN ODER AUSSCHLAGEN?

Nachdem Sie nun erfahren haben, in welcher Rechtsstellung Sie sind, sollten Sie als nächstes unbedingt prüfen, was sich tatsächlich hinter der Erbmasse verbirgt. Seien Sie sich im Vorfeld bewusst, dass Sie mit einer Erbschaft nicht nur (Eigentums-)Rechte, sondern auch damit verbundene Pflichten übertragen bekommen.

Als Erbe sind Sie Rechtsnachfolger des Erblassers. Mit einer Immobilie als Vermögenswert erben Sie eventuell Belastungen wie Immobilienkredite oder Schulden des Erblassers mit. Stellt sich also heraus, dass Sie mit dem Haus auch einen Schuldenberg geerbt haben, sollten Sie sich ernsthaft überlegen, ob Sie das Erbe annehmen möchten, oder ob es auszuschlagen die bessere Wahl ist.

Für das Ausschlagen müssen Sie beim Nachlassgericht eine entsprechende Erklärung abgeben, dass Sie das Erbe nicht antreten möchten – und zwar innerhalb von sechs Wochen, nachdem Sie von der Erbschaft erfahren haben.

Das Annehmen des Erbes hingegen erfolgt entweder durch eine formlose Erklärung oder durch stillschweigendes, schlüssiges Handeln (z.B. dem Erhalten von Mietzahlungen). Und seien Sie achtsam: Denn auch durch das Verstreichen der Frist zum Ausschlagen gilt das Erbe als angenommen. Die Entscheidung, ob Sie das Erbe annehmen oder nicht, sollte gut überlegt sein – nur in seltenen Fällen (wie etwa, wenn Sie sich über bestimmte Eigenschaften des Erbes getäuscht haben) ist die Annahme anfechtbar.
Um es auf eine Formel zu bringen: Die Annahme des Erbes wäre nur ratsam, wenn der Wert des Nachlasses die Summe der Schulden übersteigt. Sollte diese Bilanz negativ sein, kann Sie ein Ausschlagen des Erbes sogar vor finanziellen Verlusten schützen. Um dies zu prüfen, kann Ihnen ein Notar oder Steuerberater helfen.

RATSCHLAG VOM NACHLASSPROFI: Prüfen Sie das Erbe sorgfältig, um keine finanziellen Einbußen erleiden zu müssen. Beachten Sie die Frist zum Ausschlagen des Erbes von 6 Wochen.

EXKURS: GRUNDBUCH

Wenn Sie sich dafür entschieden haben, das Erbe anzunehmen, muss für die Immobilie ein Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags gestellt werden: Statt dem Erblasser werden nun Sie, der Erbe, als Eigentümer eingetragen. Dies ist nicht der Fall, wenn Sie die Immobilie verkaufen werden.
Der Antrag beim Grundbuchamt ist für Erben bis zu zwei Jahre nach dem Versterben des Erblassers kostenfrei. Wird der Antrag nach Ablauf der Frist eingereicht, wird für die Grundbuchberichtigung eine Gebühr berechnet. Diese bemisst sich am Wert der Immobilie.

Als rechtmäßiger Erbe können Sie sich gegenüber dem Grundbuchamt ausweisen, indem Sie das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorlegen. Wurde Ihnen eine Immobilie nicht durch ein Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen, benötigen Sie einen Erbschein. Aus diesem Dokument geht klar hervor, wer der gesetzliche Erbe ist. Mit diesem Erbschein haben Sie auch das Recht, das Grundbuch einzusehen, um so zu erfahren, ob eventuelle Belastungen auf der Immobilie eingetragen sind.

Den Erbschein können Sie bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene gewohnt hat, beantragen. Eine Erbengemeinschaft kann sich einen gemeinschaftlichen Erbschein oder auch einen Teil-Erbschein für den jeweiligen Anteil ausstellen lassen. Auch hier richten sich die Gebühren für die Ausstellung des Erbscheins nach dem Wert der Erbschaft.

DIE ERBSCHAFTSSTEUER

Erbschaften unterliegen der Steuerpflicht. Die für Sie ent- stehende Steuerlast bei Immobilien-Erbschaften hängt einer- seits stark vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblassenden ab, andererseits sind zudem der Wert, die Art der Immobilie und deren bisherige und zukünftige Nutzung ausschlaggebend. Die gute Nachricht jedoch: Je nachdem, zu welcher Verwandtschaftsordnung Sie gehören, können Sie bestimmte Freibeträge geltend machen. Diese beginnen bei 20.000€ für nicht verwandte Erben und enden bei 500.000€ für zum Erblassenden nahe stehende Erben wie Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner.

STEUERKLASSE I: Ehegatten, Lebenspartner 500.000 € Kinder, Stief- und Adoptivkinder 400.000 € Enkelkinder 200.000 € Eltern und Großeltern 100.000 € STEUERKLASSE II: Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern 20.000 €
STEUERKLASSE III: nicht verwandte Erben 20.000 €

Dieser Verwandtschaftsgrad bildet nun die Grundlage für Ihre Steuerklasse: Von Ihrem Erbe als monetären Wert wird zunächst der Freibetrag abgezogen und dann der Rest – je nach Steuerklasse – versteuert. Diese Versteuerung variiert von 7% für den Ehegatten bei einem zu versteuernden Wert (abzüglich des Freibetrags) von 75.000 €, bis hin zu 50% ab einem Restbetrag von 26.000.000 € für Erben ohne Blutsverwandtschaft. Wichtig ist, dass Sie Ihren Erbfall umgehend dem Finanzamt melden. Denn für jeden Erbenden gilt die Meldepflicht an die zuständige Steuerbehörde innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie von Ihrer Erbschaft in Kenntnis gesetzt worden sind. Tun Sie dies am besten schriftlich. Halten Sie diese Frist auf jeden Fall ein. Ansonsten riskieren Sie, wegen Steuerhinterziehung belangt zu werden. Die Erbschaftssteuer kann auch noch Jahre später eingefordert werden; im schlimmsten Fall könnte Ihnen ein Strafverfahren drohen.

Die Möglichkeit, eine geerbte Immobilie steuerfrei zu erhalten, besteht aber auch. Dafür müssen einige Umstände zutreffen: Die geerbte Immobilie muss vom Verstorbenen selbst bewohnt worden sein, eine Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter haben und von Ihnen selbst als erbender Ehe- bzw. Lebenspartner oder Kind nach dem Erbfall für mindestens zehn Jahre bewohnt werden.
Aber Vorsicht: Haben Sie das Haus doch weniger als zehn Jahre bewohnt, wird nachträglich eine Erbschaftsteuer fällig.

Grundsätzlich ist es sinnvoll, sich frühzeitig Gedanken über die Weitergabe des Vermögens zu machen und eventuell Teile des Vermögens noch vor dem Ableben an die zukünftigen Erben weiterzugeben. So lässt sich auch die Erbschaftssteuer verringern. Zum Thema „Erbschaftssteuer“ sollten Sie sich von einem Fachexperten beraten lassen – denn das ist ohnehin ein Kapitel für sich.

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Ihr Haus oder Ihre Wohnung hat für Sie einen emotionalen Wert, den man nicht in Zahlen messen kann. Und doch ändern sich unsere Bedarfe im Laufe der Zeit: Man gründet eine Familie, zieht von einem Ort in den nächsten, möchte mieten oder kaufen. Man möchte Kapital sicher anlegen, macht sich Gedanken um das Wohnen im Alter und weitere Fragen werfen sich in den Raum.

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Haus oder Wohnungswert ermitteln vom Profi

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Sprechen Sie uns an wenn Sie ihr Hausoder Ihre Immobilie verkaufen oder vermieten wollen. Unsere Partner sind geprüfte Makler und Begutachter, wir holen das beste für Sie herraus.

Sie wollen Ihr Haus verkaufen, obwohl es noch nicht ganz abbezahlt ist und Sie noch einen laufenden Kredit bei Ihrer Bank haben? Dieser Fall ist nicht unublich, denn oftmals tilgt man den Kredit fur sein Haus uber zwanzig bis dreissig Jahre. Grunde wie Familienzuwachs, Scheidung, Arbeitslosigkeit und Co. fuhren aber haufig dazu, dass man sein Haus trotz laufendem Kredit schon vorher verkaufen muss oder mochte. Es ist grundsatzlich kein Problem, ein Haus trotz laufendem Kredit zu verkaufen. Sie haben in der Regel und in Absprache mit Ihrer Bank drei Moglichkeiten: Sie kundigen den Kredit und zahlen der Bank eine Vorfalligkeitsentschadigung. Sie fuhren einen Immobilientausch durch, das heisst, Sie verkaufen Ihr jetziges Haus und kaufen sich von dem Geld eine neue Immobilie. Der Kredit wird dann einfach auf das neue Haus ubertragen, bleibt in seiner Form aber bestehen. Allerdings muss das neue Objekt mindestens den gleichen Wert besitzen. Der Kaufer Ihres Hauses ubernimmt den bestehenden Darlehensvertrag. Man spricht von einer,,Umschuldung“. Naturlich mussen Kaufer und Bank damit einverstanden sein. Wenn Sie Ihren Darlehensvertrag kundigen und sich vollstandig von Ihrem Kredit befreien, entgehen der Bank die zukunftigen Zinseinnahmen. Allerdings erhalt die Bank durch Ihre Ruckzahlung auch liquide Mittel, die sie wiederum gewinnbringend einsetzen kann. Daher wird die Vorfalligkeitsentschadigung immer geringer sein als die Summe der Zinsen, die Sie noch hatten zahlen mussen. Die genaue Hohe der Vorfalligkeitsentschadigung richtet sich nach der Hohe der Restschuld, dem vereinbarten Zinssatz sowie der verbleibenden Zinsbindung. Sie wird immer individuell von der Bank festgelegt bzw. ausgerechnet. Fur die Berechnung stehen ihr dabei zwei Verfahren zur Verfugung, zwischen denen die Bank frei wahlen kann. Grundlage ist, was die Bank mit der erhaltenen Restschuld anstellt. Bei der Aktiv-Aktiv Methode wird gerechnet, dass das erhaltene Geld an einen anderen Kreditnehmer verliehen wird – bei der Aktiv-Passiv Methode wird das Geld wird in Hypothekenpfandbriefe investiert. Vom Ergebnis der Berechnung wird noch ein Faktor fur das wegfallende Risiko eines Zahlungsausfalls (zwischen 0,01 und 0,1 Prozent pro Jahr) und zukunftig entfallende Verwaltungskosten (ca. einhundert bis einhundertfünfzig Euro) abgezogen. Allerdings darf die Bank fur das Errechnen der VFE eine Bearbeitungsgebuhr (bis zu 300 Euro) erheben. Banken setzen meist die Aktiv-Passiv Methode ein. Da die Zinsen fur Hypothekenpfandbriefe niedriger sind als fur neu vergebene Kredite, kann die Bank auf diesem Weg eine hohere Vorfalligkeitsentschadigung verlangen. Die VFE ist nicht anfechtbar Banken sind gesetzlich verpflichtet, die Berechnung der Vorfalligkeitsentschadigung offenzulegen. Sie konnen die Hohe von einem Fachanwalt oder der Verbraucherzentrale prufen lassen, die Zahlung an sich werden Sie aber in der Regel akzeptieren mussen. Kann ich die Vorfalligkeitsentschadigung umgehen? Es gibt durchaus Moglichkeiten, um die Zahlung drumherum zu kommen. In diesen Fallen entfallt die Gebuhr fur die Kreditablaosung: Zinsbindung von zehn oder mehr Jahren: Nach zehn Jahren Laufzeit raumt Ihnen SS vierhundertneunundachtzig BGB ein Sonderkundigungsrecht mit einer Kundigungsfrist von sechs Monaten ein, wenn sich die Zinsbindung nach dem vollstandigen Erhalt der Darlehenssumme in diesem Zeitraum nicht verandert hat. Nach Ablauf der Zinsbindung, durfen Sie Ihren Kredit in jedem Fall ohne Kosten zuruckzahlen. Fehlerhafte Widerrufsbelehrung: Es gilt ein generelles Widerrufsrecht innerhalb von vierzehn Tagen. Ist die Widerrufsbelehrung fehlerhaft, verlangert sich der Zeitraum um ein weiteres Jahr. Ein solcher Fall waren zum Beispiel missverstandliche oder fehlenden Belehrungen oder zu allgemeine Formulierungen. Darlehen mit variablen Zinsen: Ein Darlehen, bei dem der Zinssatz immer auf das aktuelle Niveau des Zinsmarktes angepasst wird, ist jederzeit mit einer 3-monatigen Frist und ohne Vorfalligkeitsentschadigung kundbar. Kundigung seitens der Bank: Wenn die Bank den Kreditvertrag auflost oder wenn die Kundigung einvernehmlich geschieht, mussen Sie keine Vorfalligkeitsentschadigung zahlen. Wann sind alternative Losungen moglich? Sowohl ein Immobilientausch als auch eine Umschuldung erfordern die Zustimmung des Kreditinstituts. Vor allem bei einer Umschuldung wird die Bank naturlich die Zahlungsfahigkeit des Hauskaufers uberprufen, um kein Risiko einzugehen. Auch der Hauskaufer muss mit der Umschuldung einverstanden sein – entscheidend dafur ist der ausgehandelte Zinssatz verglichen damit, was zur Zeit am Kapitalmarkt moglich ist. In Zeiten von geringen Zinssatzen wird eine Umschuldung nur selten in Frage kommen, da es fur den Kaufer nicht lukrativ ist. Der Immobilientausch setzt den Kauf einer neuen Immobilie voraus – gerade nach einer Trennung sind viele dazu aber finanziell nicht in der Lage. Am besten sprechen Sie mit Ihrer Bank, einem Fachanwalt oder auch einem Makler uber die verschiedenen Moglichkeiten und lassen sich beraten, welche Variante fur Sie geeignet ist. Welche Steuern und Kosten fallen beim Immobilienverkauf an? Wie teuer der Hausverkauf fur den Hausverkaufer wird und welche Kosten sowohl auf den Verkaufer als auch auf den Kaufer zukommen, hangt nicht nur davon ab, in welchem Zustand sich das Haus befindet, ob der Verkauf uber einen Makler abgewickelt wird und ob der Kredit fur das Haus schon vollstandig getilgt ist, sondern auch davon, wie sich Hausverkaufer und Hauskaufer einigen. Ein Hausverkauf ist eine teure Angelegenheit Das gilt nicht nur fur den Kaufer. Erstellen Sie sich am besten einen detaillierten Kostenplan, bevor Sie in den Verkaufsprozess einsteigen. Wagen Sie ab, ob das Einschalten eines Maklers sinnvoll ist und lassen Sie sich beraten. Kosten, die bei einem Immobilienverkauf entstehen (konnen): Maklerprovision bei Verkauf durch Makler: In der Regel ubernimmt der Hauskaufer die Maklerprovision (in Hohe von circa 6-7% des Kaufpreises) – dies muss allerdings individuell verhandelt werden und ist gesetzlich nicht festgelegt. In einigen Bundeslandern ist es auch ublich, dass sich Kaufer und Verkaufer die Maklercourtage teilen. Vermarktungskosten bei Privatverkauf : Verkaufen Sie das Haus privat in Eigenregie, mussen Sie als Hausverkaufer fur die Vermarktungskosten (Anzeigen schalten, Expose erstellen etc.) aufkommen. Gutachten zur Wertermittlung: Bei einem privaten Hausverkauf ist es ratsam, einen Gutachter zur Wertermittlung heranzuziehen. Die Kosten fur ein Hauswert-Gutachten variieren stark und liegen je nach Grosse des Hauses und auch abhangig von der Region zwischen 300 bis 2.000 Euro. Eventuelle Reparatur-/Renovierungskosten : Es steigert den Wert jeder Immobilie, wenn sich das Haus in einem guten Zustand befindet. Ob ein gemahter Rasen, ein reparierter Wasserhahn oder ein frisch gestrichener Fahrradschuppen – mit kleinen Handgriffen und Reparaturen optimieren Sie das Erscheinungsbild Ihres Hauses. Energieausweis: Wer heutzutage sein Haus verkauft, braucht einen Energieausweis, der die Energieeffizienzklasse und den Energieverbrauch des Hauses anzeigt. Den Energieausweis stellt Ihnen ein Energieberater oder ein speziell geschulter Fachmann (Schornsteinfeger, Architekt etc.) aus. Die Kosten liegen bei circa 500 Euro. Vorfalligkeitsentschadigung: Mussen Sie Ihr Haus bei laufender Finanzierung verkaufen, konnen Sie den Kreditvertrag bei Ihrer Bank kundigen und mussen im Gegenzug eine so genannte Vorfalligkeitsentschadigung zahlen. Die Hohe ist abhangig von der Hohe des Darlehens, dem Zinssatz und der Zinsbindung. Spekulationssteuer: Wenn Sie Ihr Haus nicht nur zu eigenen Zwecken genutzt, sondern es zumindest teilweise vermietet haben, mussen Sie eine Spekulationssteuer an das Finanzamt zahlen. Die Spekulationssteuer entfallt allerdings, wenn sich die Immobilie bereits langer als zehn Jahre in Ihrem Besitz befindet und wenn Sie das Haus in den letzten drei Jahren nur fur den Eigengebrauch genutzt haben. Notariatskosten: In der Regel ubernimmt der Hauskaufer die Notariatskosten, allerdings sollten Sie dies explizit im Kaufvertrag festhalten. Die Kosten fur den Notar sind abhangig von der Hohe des Kaufpreises. Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer sowie die Kosten fur den Eintrag ins Grundbuchamt ubernimmt der Hauskaufer. Der Steuersatz variiert von Bundesland zu Bundesland und ist abhangig von der Hohe des Kaufpreises. Loschung der Grundschuld: Ist Ihr Kredit abbezahlt, loscht sich dadurch nicht automatisch der Eintrag der Grundschuld beim Grundbuchamt. Mochten Sie als Hausverkaufer den Eintrag vor dem Hausverkauf loschen lassen bzw. legt der Kaufer Wert auf ein,,leeres Grundbuch“, mussen Sie eine Loschungsbewilligung bei Ihrem Kreditinstitut beantragen. Damit konnen Sie dann zu einem Notar gehen und den Eintrag im Grundbuch entfernen lassen. Die Kosten fur die Loschung setzen sich aus den Kosten fur den Notar und aus den Gebuhren beim Amt zusammen und sind abhangig von der Hohe der Grundschuld. Sowohl Notar als auch Amt durfen jeweils 0,2% der Grundschuldsumme berechnen. Hausverkauf – Wer zahlt was? Verkaufer Kaufer Maklerprovision Verhandlungssache; haufig 0-3,5 % der Kaufsumme Verhandlungssache; haufig 3,5-7 % der Kaufsumme Vermarktungskosten ca. zweihundert Euro null Euro Reparaturkosten vor Verkauf 500-2.500 Euro null Euro Energieausweis fünfhundert Euro null Euro Vorfalligkeitsentschadigung Darlehensabhangig null Euro Loschung der Grundschuld 0,4 % der Grundschuld null Euro Spekulationssteuer Abhangig von gewerblicher Nutzung und vom Verausserungsgewinn null Euro Notariatskosten null Euro ca. 1 % des Kaufpreises Grunderwerbssteuer 0 Euro je nach Bundesland zwischen 3,5-6,5 % des Kaufpreises Eintrag ins Grundbuchamt 0 Euro ca. 0,5 % des Kaufpreises Wie finde ich den richtigen Makler und worauf muss ich achten? Wer sich in der Immobilienbranche nicht auskennt bzw. sich vor dem Hausverkauf nicht ausfuhrlich informiert, dem passieren schnell Fehler. Ob finanzielle Einbussen durch einen zu niedrig angesetzten Verkaufspreis, mangelnde Interessenten aufgrund eines schlecht gestalteten Exposes oder juristische Probleme, die durch Unwissenheit verursacht werden – mit einem Makler kann man diese Probleme vermeiden und den Hausverkauf zu einer stressfreien, gewinnbringenden Angelegenheit machen. Allerdings ist es wichtig, dass Sie sich einen seriosen Makler suchen – schwarze Schafe gibt es bekanntlich in jeder Branche. Wir geben Ihnen mit unserer Checkliste Tipps, woran Sie einen professionellen Makler erkennen und worauf Sie Wert legen sollten. Alternativ helfen wir Ihnen gerne dabei, den passenden Makler zu finden. Nutzen Sie unseren kostenlosen Maklervergleich und wir vermitteln Ihnen von bis zu 21.000 Maklern aus unserem deutschlandweiten Netzwerk genau den richtigen Experten fur Ihre Immobilie. Sie sind sich noch nicht sicher? Kein Problem! Unser Service ist garantiert unverbindlich und wir beraten Sie gerne. Wie das funktioniert? Ganz einfach: Fullen Sie das Formular aus und teilen Sie uns mit, wofur Sie einen Makler benotigen. Schon wenige Angaben genugen. Mit dem Absenden meiner Anfrage auf dem Portal willige ich darin ein, dass meinen Namen sowie meine Kontakt- und Anfragedaten erheben, verarbeiten und nutzen darf, um meine Anfrage zu bearbeiten, zur Angebotserstellung vorzubereiten und an angebundene Anbieter oder Kooperationspartner zu ubermitteln. Ich bin damit einverstanden, bei Ruckfragen und zur Uberprufung von Kontaktdaten und Einzelheiten zu meiner Anfrage per E-Mail oder Telefon kontaktiert zu werden. Sie konnen Ihre Einwilligung jederzeit mit Wirkung fur die Zukunft widerrufen. Wenden Sie sich dazu bitte per E-Mail an info@ oder per Brief an die Interlead GmbH, Konsul-Smidt-Str. 8u, 28217 Bremen. Checkliste: Woran erkennt man einen guten Immobilienmakler? Bei der Suche nach einem seriosen Makler sollten Sie unbedingt darauf achten, ob diese zwölf Punkte erfullt werden: Guter Ruf/Referenzen: Suchen Sie sich einen Makler, der Ihnen hervorragende Referenzen und viele zufriedene Kunden vorweisen kann. Erkundigen Sie sich in Ihrem Freundes- und Bekanntenkreis nach einem guten, erfahrenen Makler. Auch positive Online-Bewertungen, Zertifizierungen und eine lange Unternehmensgeschichte sind Anzeichen fur ein serioses Maklerburo. Standort in der Nahe/Marktnahe: Suchen Sie sich einen Makler, der den lokalen Immobilienmarkt und somit Angebot und Nachfrage in Ihrer Region bestens kennt. Nur so kann der Makler den Wert Ihrer Immobilie realistisch einschatzen, kennt den idealen Zeitpunkt fur den Verkauf sowie die besten Vermarktungsstrategien und kann Ihnen eine Prognose daruber geben, wie lange der Verkauf in etwa dauern wird. Grosser Kundenstamm: Oftmals ist ein Hausverkauf uber einen Makler deutlich schneller abgewickelt, weil dieser bereits uber einen grossen Kundenstamm potentieller Interessenten verfugt und diese zielgerichtet ansprechen kann. Qualitatsmerkmale/Zertifizierungen/Mitgliedschaften : Ist der Makler Mitglied in einem Makler-Verband? Kann er Zertifizierungen (z.B. vom TUV oder die Maklernorm DIN EN 15733) oder andere Auszeichnungen vorweisen, die auf bestimmte Qualitatsstandards schliessen lassen? Ist er ausgebildeter Immobilienkaufmann/frau, Immobilienfachwirt oder hat ein entsprechendes Studium abgeschlossen? Professionelle Beratung ohne Zeitdruck : Ein serioser Makler nimmt sich Zeit fur Sie, berat Sie in finanzieller und juristischer Hinsicht, gibt Ihnen ehrliche Prognosen und vereinbart gemeinsam mit Ihnen ein realistisches Verkaufsziel. Ausserdem gibt er Ihnen Tipps, welche kleinen Verschonerungs- und Renovierungsarbeiten am Haus sich auszahlen werden. Finanzielle Beratung: Was ist das Haus wert? Mit welchem Angebotspreis kann man starten? Welches Verkaufsziel muss aus personlichen Grunden des Verkaufers erzielt werden? Welche Moglichkeiten gibt es bei einer laufenden Finanzierung? Einschatzung zum Verkaufszeitpunkt: Ist der Zeitpunkt gerade gunstig? Wie lange wird der Verkauf schatzungsweise dauern? Ubersicht: Wie erkenne ich einen guten Makler? Positive Bewertungen, Empfehlungen, Referenzen Lokaler Standort und Erfahrung mit Immobilienverkaufen in der Region Grosser Kundenstamm Zertifizierungen, Auszeichnungen und Mitgliedschaft in Makler-Verbanden Beratung mit realistischen, sachlich fundierten Prognosen und Tipps zur Wertsteigerung Vernetzung mit Gutachtern, Architekten, Notaren etc. Einsicht in die Verkaufsstrategien Gut versichert Unterstutzung bei juristischen Angelegenheiten Stetige Berichterstattung uber den aktuellen Stand der Dinge Freundlichkeit, Hilfsbereitschaft Grosses Netzwerk: Bei Bedarf unterstutzt der Immobilienmakler Sie mit seinem grossen Netzwerk an Gutachtern, Anwalten, Notaren, Architekten, Energieberatern und Co. Ehrlichkeit und Transparenz: Naturlich mochten Sie Ihr Haus moglichst schnell und fur moglichst viel Geld verkaufen. Unseriose Makler versprechen Ihnen da schnell das Blaue vom Himmel, um den Auftrag zu ergattern. Ein guter Makler dagegen geht auch auf Probleme und mogliche Hindernisse ein und bespricht aktiv die fallige Provision. Achten Sie darauf, dass Ihnen der Makler realistische, sachlich fundierte Prognosen nennt und diese begrundet. Verkaufsstrategien : Der Makler sollte Sie im Vorwege uber seine Verkaufsstrategien informieren: Wo wird er die Immobilie bewerben? Welche Zielgruppe will er ansprechen? Welche moglichen Probleme sieht er? Welche Losungen bietet er an? Wie hoch schatzt er den Aufwand ein? Zudem erstellt er ein ansprechendes Expose mit professionellen Fotos und informiert Sie stets uber seine Verkaufsaktivitaten. Haftpflichtversicherung: Jedem noch so guten Makler kann ein Fehler unterlaufen: Er hat dem Kaufer versehentlich das falsche Baujahr genannt, eine falsche Auskunft zu Bauvorschriften gegeben oder falsche Angaben zu Sanierungsmassnahmen gemacht. Stellt der Kaufer diesen Irrtum nach Vertragsabschluss fest, kann es passieren, dass er den Makler (oder sogar Sie als Verkaufer) auf Schadensersatz verklagt und der Makler fur seinen Fehler haften muss – es sei denn, er hat eine Vermogensschadenhaftpflichtversicherung. Positive Kundenorientierung: Der Makler berat und unterstutzt Sie umfassend wahrend des gesamten Prozesses und idealerweise auch noch danach, verhalt sich auch den Interessenten gegenuber sympathisch, hilfsbereit und kundenfreundlich, kummert sich um die Terminierung und Durchfuhrung der Besichtigungstermine, halt Sie immer auf dem Laufenden und unterstutzt alle Parteien bei finanziellen und juristischen Angelegenheiten. Acht Tipps fur einen reibungslosen Hausverkauf Die Basis jedes Immobilienverkaufs Vor jedem Verkaufsvorhaben sollte eine umfangreiche Recherche stehen, was eine Immobilie wert und welcher Verkaufspreis voraussichtlich realisierbar ist. Alles, was Sie dazu wissen mussen, lesen Sie in unserem Ratgeber zur Immobilienbewertung. Damit Ihr Hausverkauf moglichst reibungslos, schnell und stressfrei ablauft, sollten Sie diese acht Tipps beherzigen: Tipp eins : Klaren Sie im Vorwege die Besitzverhaltnisse Vertragsverhandlungen konnen nur gefuhrt werden, wenn der Besitzer der Immobilie eindeutig feststeht. Gerade bei Verkaufsgrunden wie Scheidung oder Erbschaft ist das Besitzverhaltnis manchmal nicht eindeutig geklart. Tipp zwei : Einen seriosen Makler mit dem Hausverkauf beauftragenErfahrungsgemass ist ein Hausverkauf mit einem Makler nicht nur stressfreier und schneller, sondern auch deutlich lukrativer. Tipp 3 : Alle notigen Unterlagen rechtzeitig zusammenstellen Fur das Expose und den Verkauf benotigen Sie eine ganze Menge Unterlagen, wie zum Beispiel einen Energieausweis, Grundrisse und Lageplane, den Grundbuchauszug und Versicherungsunterlagen. Tipp vier : Prasentieren Sie Ihr Haus im besten Licht Dazu zahlt nicht nur, dass Sie Ihr Haus vor den Besichtigungsterminen aufraumen und putzen, sondern auch kleine Verschonerungsmassnahmen durchfuhren. Dabei sollten Sie jedoch abwagen, welche Renovierungsmassnahmen sich lohnen und welche Sie lieber bleiben lassen sollten. Ein gepflegtes Erscheinungsbild, beispielsweise in Form von frisch gestrichenen Wanden und einer gestutzten Hecke, steigert den Wert einer Immobilie – eine neue Einbaukuche hingegen ist immer Geschmackssache und der Einbau/Neukauf rentiert sich daher haufig nicht. In Amerika liegt es voll im Trend, einzelne Raume fur Besichtigungstermine besonders herzurichten, bspw. mit einem Feuer im offenen Kamin. Dieses sogenannte,,Home Staging“ fuhrt Studien zu Folge zu einem um 10 – 15 % hoheren Verkaufspreis. Auch in Deutschland ist diese Praxis beim Immobilienverkauf kein Fremdwort mehr. Tipp fünf : Genug Zeit einplanen Hauruck-Aktionen haben oftmals finanzielle Einbussen zur Folge und zu hoch gesteckte Verkaufsziele fuhren schnell zu enttauschten Erwartungen. Nehmen Sie sich fur den Verkauf Ihrer Immobilie ausreichend Zeit. Tipp6 : Legen Sie einen realistischen Verkaufspreis fest So verkaufen Sie Ihre Immobilie nicht unter Wert, verschrecken aber auch nicht potentielle Interessenten. Spatere Preisanpassungen sind immer unvorteilhaft. Tipp sieben : Seien Sie ehrlich Geben Sie nur korrekte Angaben an den Makler bzw. die Kaufinteressenten weiter und informieren Sie sie auch uber kleine Makel im Haus etc. Spatestens nach Vertragsabschluss fliegen auch,,kleine Notlugen“ (zum Beispiel hinsichtlich angeblich getatigter Sanierungsarbeiten etc.) auf und konnen zu Schadensersatzforderungen fuhren. Tipp acht : Nicht zu leichtglaubig sein Der Vertragsabschluss ist erst dann perfekt, wenn die Finanzierung gesichert ist, alle Vertrage abgeschlossen sind und sich das Geld auf Ihrem Konto befindet. Solange dies noch nicht der Fall ist, sollten Sie das,,zu verkaufen“-Schild noch im Garten und die Anzeige noch geschaltet lassen. Checkliste zum Hausverkauf – Habe ich an alles gedacht? Bei einem Hausverkauf gilt es so einiges zu beachten und zu planen. Damit Sie den Uberblick behalten, den Verkauf durch Missgeschicke nicht unnotig in die Lange ziehen und vor allem alle gesetzlichen Vorschriften einhalten, empfehlen wir Ihnen, eine detailierte Checkliste zu erstellen, auf der alle wichtigen Punkte und To-Dos aufgelistet sind. Zur Orientierung haben wir Ihnen eine Checkliste erstellt, die Sie naturlich noch individuell erweitern konnen. eine Auflistung der letzten Renovierungs- und Sanierungsmassnahmen (z.B. Fenster, Dach, Heizung etc.) evtl. Hauswert-Gutachten zwei Habe ich einen Energieausweis fur mein Haus? Ob Sie Ihr Haus privat oder uber einen Makler verkaufen wollen – ein Energieausweis ist seit einigen Jahren fur alle Hausverkaufer Pflicht. Gerade altere Hauser haben diesen in der Regel nicht. Wenden Sie sich an einen Energieberater und lassen Sie nachtraglich einen Energieausweis fur Ihr Haus erstellen. In diesem steht unter anderem, welche Energieeffizienzklasse Ihr Haus erfullt. drei Habe ich einen seriosen Makler gefunden? Kummern Sie sich rechtzeitig um einen seriosen Makler, der sich mit dem regionalen Immobilienmarkt auskennt und Sie umfangreich und professionell unterstutzen kann. vier Gibt es zwischen mir und dem Makler einen Maklervertrag? In dem Maklervertrag werden nicht nur die Konditionen vereinbart, sondern auch die Verkaufsstrategien und der Umfang der Maklertatigkeiten schriftlich festgehalten. Checkliste zum Hausverkauf – Im Vorwege Habe ich alle notigen Unterlagen zusammen? Habe ich einen Energieausweis fur mein Haus? Habe ich einen seriosen Makler gefunden? Gibt es zwischen mir und dem Makler einen Maklervertrag? Habe ich einen realistischen Verkaufspreis festgelegt? Habe ich mir Spielraum fur die Preisgestaltung gelassen? Muss ich jetzt verkaufen oder ist Abwarten vielleicht sinnvoll? Muss ich noch Renovierungsarbeiten durchfuhren (lassen)? Habe ich bzw. hat der Makler ein ansprechendes Expose erstellt? fünf Habe ich einen realistischen Verkaufspreis festgelegt? Lassen Sie sich bei der Wertermittlung Ihres Hauses am besten von einem Fachmann, zum Beispiel einem Gutachter oder einem Makler, unterstutzen. Berechnen Sie auch, welches Verkaufsziel Sie aus personlichen finanziellen Grunden unbedingt erreichen mussen. sechs Habe ich mir Spielraum fur die Preisgestaltung gelassen? Eine Immobilienbewertung ist ein Muss fur die Vorbereitung auf Verhandlungsgesprache. Trotzdem sollten Sie sich immer noch einen Spielraum lassen, denn selten wird eine Immobilie zu genau dem Preis verkauft, auf den sie vorher geschatzt wurde. sieben Muss ich jetzt verkaufen oder ist Abwarten vielleicht sinnvoll? Der Immobilienmarkt ist standig in Bewegung und die Preise schwanken. Wenn Sie keinen Zeitdruck haben, notieren Sie sich Bewertungsergebnisse regelmassig und vergleichen diese miteinander. acht Muss ich noch Renovierungsarbeiten durchfuhren (lassen)? Manchmal zahlt es sich aus, noch etwas Geld in das Haus zu stecken und es mit kleinen Reparaturen auf Vordermann zu bringen, um den Wert der Immobilie zu steigern. Wenn Sie das nicht selber erledigen konnen, sollten Sie Handwerker aus Ihrer Region damit beauftragen. neun Habe ich bzw. hat der Makler ein ansprechendes Expose erstellt? Mit einem professionellen Expose mit ansprechenden Fotos und Informationen prasentieren Sie Ihr Haus auf bestmogliche Weise. zehn Habe ich bzw. hat der Makler ausreichend Anzeigen geschaltet? Ihre Immobilie sollte in allen regionalen Tageszeitungen und in entsprechenden Onlineportalen beworben werden, damit Sie zeitnah moglichst eine Vielzahl an Kaufinteressenten finden. 11. Wurden Alleinstellungsmerkmale in den Anzeigen hervorgehoben? Weisen Sie darauf hin, wenn Ihre Immobilie etwas bietet, was umliegende Objekte nicht bieten konnen. Zum Beispiel einen grossen Garten oder eine Dachterrasse. Checkliste zum Hausverkauf – Im Vorwege Habe ich bzw. hat der Makler ausreichend Anzeigen geschaltet? Wurden Alleinstellungsmerkmale in den Anzeigen hervorgehoben? Habe ich an meinem Haus ein Schild/einen Immobilien-Galgen stehen? Habe ich mein Darlehen komplett getilgt bzw. mit meinem Kreditinstitut uber das weitere Vorgehen gesprochen? Habe ich die Grundschuld beim Grundbuchamt geloscht? Habe ich bereits ein neues Haus/eine neue Wohnung? Wer terminiert und organisiert die Besichtigungstermine? Ist das Haus in einem gepflegten Zustand? Habe ich auch auf Kleinigkeiten geachtet? Kann ich einzelne Raume besonders in Szene setzen? Habe ich noch ein,,Ass im Armel „? zwölf Habe ich an meinem Haus ein Schild/einen Immobilien-Galgen stehen? Machen Sie offentlich, dass Ihr Haus zum Verkauf steht und locken Sie so potentielle Kaufer an. dreizehn Habe ich mein Darlehen komplett getilgt bzw. mit meinem Kreditinstitut uber das weitere Vorgehen gesprochen? Verkaufen Sie Ihr Haus bei noch laufender Finanzierung, mussen Sie klaren, ob Sie eine Vorfalligkeitsentschadigung an die Bank zahlen, Sie einen Immobilientausch durchfuhren oder ob der Kaufer mit einer Umschuldung einverstanden ist. vierzehn Habe ich die Grundschuld beim Grundbuchamt geloscht? Beantragen Sie die Loschungsbewilligung bei Ihrer Kreditanstalt und wenden Sie sich zur Loschung der Grundschuld aus dem Grundbuch an einen Notar. fünfzehn Habe ich bereits ein neues Haus/eine neue Wohnung? Kummern Sie sich rechtzeitig um eine neue Bleibe und klaren Sie die Finanzierung derselben. 16. Wer terminiert und organisiert die Besichtigungstermine? Ein Hausverkauf ist eine zeitintensive Angelegenheit. Je flexibler Sie bei der Terminvergabe sind, desto mehr Interessenten konnen sich das Haus anschauen. Am stressfreiesten ist es fur Sie, wenn der Makler den Kundenkontakt ubernimmt. 17. Ist das Haus in einem gepflegten Zustand? Habe ich auch auf Kleinigkeiten geachtet? Kaputte Gluhbirnen oder Steckdosen fallen Eigentumern oft gar nicht mehr auf. Kaufinteressenten achten aber besonders auf solche Einzelheiten. Nicht alle Kaufentscheidungen sind hundertprozentig rational und Kleinigkeiten konnen ausschlaggebend sein. 18. Kann ich einzelne Raume besonders in Szene setzen?,,Home Staging“ ist im Trend. Ein offener Kamin mit Sitzgelegenheiten davor sorgt fur eine besonders gemutliche Atmosphare. Ein eingerichtetes Babyzimmer regt moglicherweise die Fantasie der Interessenten an. neunzehn Habe ich noch ein,,Ass im Armel“? Kleine Gesten, wie Inventar als Dreingabe, kann bei Kaufern einen besonders positiven Eindruck machen. Wahrend der Vertragsverhandlungen: zwanzig Habe ich bzw. hat der Makler die Bonitat des potentiellen Kaufers uberpruft? Stellen Sie unbedingt sicher, dass die Finanzierung geregelt und der Kaufer zahlungsfahig ist. einundzwanzig Gibt es zwischen dem Makler und dem Kaufer einen Maklervertrag? In dem Maklervertrag wird unter anderem vereinbart, wer die Maklerprovision zahlen muss. 22. Hat ein Notar einen Kaufvertrag erstellt? Wer auf Nummer sicher gehen mochte, kann den Vertrag zusatzlich von einem Fachanwalt prufen lassen. 23. Ist geklart, welche Einrichtungsgegenstande ubernommen werden? Halten Sie schriftlich im Kaufvertrag fest, ob Einbaukuche, Sauna und Co. vom Kaufer ubernommen werden. 24. Welche Versicherungen sollen ubernommen werden? Klaren Sie mit dem Kaufer, ob dieser zum Beispiel die Gebaude- oder die Feuerversicherung ubernehmen mochte. Informieren Sie auch die Versicherung. 25. Wann ist der Ubergabetermin? Legen Sie gemeinsam mit dem Kaufer ein Datum fest, bis wann das Geld uberwiesen ist und die Ubergabe stattfinden kann. Checkliste zum Hausverkauf – Wahrend der Vertragsverhandlungen Habe ich bzw. hat der Makler die Bonitat des potentiellen Kaufers uberpruft? Gibt es zwischen dem Makler und dem Kaufer einen Maklervertrag? Hat ein Notar einen Kaufvertrag erstellt? Ist geklart, welche Einrichtungsgegenstande ubernommen werden? Welche Versicherungen sollen ubernommen werden? Wann ist der Ubergabetermin? Bei der Ubergabe: sechsundzwanzig Hat der Kaufer mir den kompletten Kaufpreis bezahlt? Sie sollten die Ubergabe der Schlussel etc. erst dann durchfuhren, wenn Sie den kompletten Kaufbetrag erhalten haben. 27. Wurde der Hauskauf notariell beglaubigt? Bei der Unterzeichnung des Kaufvertrages muss ein Notar anwesend sein und eine notarielle Beglaubigung ausstellen. 28. Wurde der Kaufer als neuer Eigentumer ins Grundbuch eingetragen? Der Kaufer muss beim Grundbuchamt als Eigentumer ins Grundbuch eingetragen werden. In der Regel leitet der Notar diesen Schritt in die Wege. 29. Habe ich dem Kaufer samtliche Unterlagen gegeben? Denken Sie daran, dem Kaufer samtliche Unterlagen, wie zum Beispiel Grundrisse, Energieausweis etc., zu ubergeben. Sind einige Unterlagen im Laufe der Zeit verloren gegangen, mussen Sie diese allerdings nicht neu beschaffen. dreißig Habe ich dem Kaufer samtliche Schlussel ubergeben? Der Kaufer hat ein Anrecht auf samtliche vorhandene Schlussel, wie zum Beispiel Hausturschlussel, Zimmerschlussel, Briefkastenschlussel etc. Kein Schlussel, der zu dem Haus gehort, darf sich nach der Ubergabe noch in Ihrem Besitz befinden. Sind einige Schlussel im Laufe der Zeit verloren gegangen, mussen Sie diese allerdings nicht neu machen lassen. einunddreißig Habe ich bzw. hat der Makler ein Ubergabe-Protokoll erstellt? Damit es spater nicht zu Schadensersatzforderungen kommt, erstellen Sie bei der Ubergabe ein detailiertes Ubergabeprotokoll, das Sie sich vom Kaufer unterzeichnen lassen. In dem Ubergabeprotokoll sollte nicht nur die Ubergabe der Schlussel und der Unterlagen festgehalten werden, sondern es sollten auch der Zustand des Hauses und somit auch eventuelle Mangel sowie alle Zahlerstande notiert werden. Checkliste zum Hausverkauf – Bei der UbergabeHat der Kaufer mir den kompletten Kaufpreis bezahlt? Wurde der Hauskauf notariell beglaubigt? Wurde der Kaufer als neuer Eigentumer ins Grundbuch eingetragen? Habe ich dem Kaufer samtliche Unterlagen gegeben? Habe ich dem Kaufer samtliche Schlussel ubergeben? Habe ich bzw. hat der Makler ein Ubergabe-Protokoll erstellt? Die funf haufigsten Denkfehler beim Immobilienverkauf Beim Immobilienhandel kann man vieles falsch machen und die Auswirkungen bekommt man meist finanziell zu spuren. Wir zeigen Ihnen die funf haufigsten Denkfehler, mit denen Eigentumer in den Verkaufsprozess starten. Denkfehler eins : Ein Haus zu verkaufen kann doch nicht so schwierig sein Beim Verkauf einer Immobilie sollte man nicht einfach drauf los legen, sondern das ganze Vorhaben sorgfaltig planen. Ist jetzt ein guter Zeitpunkt? Wo und wie mochte ich inserieren? Wieviel Zeit habe ich fur den Verkauf? Welche Fragen muss ich Interessenten beantworten konnen? Wer kann mir helfen? Mit der Entscheidung, diesen Ratgeber zu lesen, haben Sie schon mal einen grossen Schritt hin zu einem erfolgreichen Verkauf getan. Denkfehler 2: Makler wollen nur abzocken, ich schaff das auch alleine Es stimmt, in der Maklerbranche tummeln sich viele schwarze Schafe, die tatsachlich nur auf schnelles Geld aus sind. Genauso gibt es aber auch serios arbeitende Makler, die absolute Immobilienfachleute sind und deren Einsatz wir Ihnen nur warmstens empfehlen konnen. Gerne helfen wir Ihnen bei der Maklersuche und vermitteln Ihnen einen gepruften Immobilienprofi, kostenlos und unverbindlich. Mit dem Absenden meiner Anfrage auf dem Portal willige ich darin ein, dass meinen Namen sowie meine Kontakt- und Anfragedaten erheben, verarbeiten und nutzen darf, um meine Anfrage zu bearbeiten, zur Angebotserstellung vorzubereiten und an angebundene Anbieter oder Kooperationspartner zu ubermitteln. Ich bin damit einverstanden, bei Ruckfragen und zur Uberprufung von Kontaktdaten und Einzelheiten zu meiner Anfrage per E-Mail oder Telefon kontaktiert zu werden. Sie konnen Ihre Einwilligung jederzeit mit Wirkung fur die Zukunft widerrufen. Wenden Sie sich dazu bitte per E-Mail an info@ oder per Brief an die Interlead GmbH, Konsul-Smidt-Str. 8u, 28217 Bremen. Gerne wird der Wert einer Immobilie mit der Formel ehemaliger Verkaufspreis + investiertes Geld errechnet. Dies ist allerdings fernab der Realitat. Der tatsachliche Marktwert kann weit daruber oder auch darunter liegen. Eine professionelle Einschatzung und die Festlegung eines realistischen Verkaufspreises ist die Basis jedes erfolgreichen Immobilienverkaufs. Die Immobilie richtig bewerten Denkfehler 4: Besichtigungen sind einfach, schliesslich kenne ich mein Haus Kaufer achten bei Immobilien meist auf ganz andere Dinge als Eigentumer und wenn Sie Fragen nicht beantworten konnen erzeugt dies Misstrauen. Daher sollten Sie sich grundlich uberlegen, welche Fragen Interessenten bei einem Besichtigungstermin stellen werden oder die Aufgabe gleich einem Fachmann in die Hand geben. Denkfehler fünf : Den Vertrag macht der Notar, ist doch eh klar was drin steht Der Notar erstellt einen Vertragsentwurf und stellt diesen Kaufer und Eigentumer vorab zur Verfugung. Sie sollten genau wissen, welche zusatzlichen Punkte Sie in den Vertrag aufgenommen haben mochten. Auch etwaige mundliche Absprachen wahrend der Verhandlungen mussen dort aufgefuhrt werden. vierzig haufige Fragen und Antworten zum Immobilienhandel Wer einen Hausverkauf plant und sich intensiv mit diesem Thema und mit der Suche nach einem Makler beschaftigt, dem stellen sich viele Fragen. Die wichtigsten haben wir hier zusammengestellt. Warum soll ich einen Makler fur meinen Hausverkauf beauftragen? Der Verkauf eines Hauses ist eine komplexe Angelegenheit, die nicht nur viel Fachwissen erfordert, sondern auch sehr viel Zeit in Anspruch nimmt. Fur alle, die nicht mit der Immobilienbranche vertraut sind, ist es deshalb ratsam, einen seriosen Makler mit der Verkaufsabwicklung zu beauftragen. Dieser kennt nicht nur Angebot und Nachfrage, hat einen grossen Kundenstamm und ermittelt gemeinsam mit Ihnen einen realistischen Verkaufspreis, sondern er berat und unterstutzt Sie auch und kummert sich um die Bewerbung, die Besichtigungstermine und den Vertragsabschluss. Wie wird gesichert, dass der Kaufer auch bezahlen kann? Die Hausubergabe sollte immer erst stattfinden, wenn derkomplette Kaufpreis auf Ihr Konto uberwiesen wurde – nicht selten platzt namlich trotz mundlicher Zusage doch noch im letzten Moment die Finanzierung. Es ist deshalb immer ratsam, die Bonitat des Kaufers im Vorwege zu uberprufen. Ein serioser Makler sieht dies als seine Aufgabe an und kummert sich darum. Welche Unterlagen benotige ich fur den Immobilienverkauf? Potentielle Interessenten wollen bei der Hausbesichtigung umfassend informiert werden und auch der Makler benotigt diverse Unterlagen, um ein professionelles Expose erstellen zu konnen. Stellen Sie deshalb folgende Unterlagen zusammen:eine Auflistung der letzten Renovierungs- und Sanierungsmassnahmen (z.B. Fenster, Dach, Heizung etc.)evtl. Hauswert-Gutachten (bei einem Verkauf im Alleingang)Was muss ich tun, wenn ich nicht alle Unterlagen meiner Immobilie vorliegen habe? Je mehr Unterlagen Sie zur Verfugung haben, desto besser konnen Sie potentielle Kaufer uberzeugen. Denn schriftliche Dokumente bezeugen den Zustand des Hauses wesentlich anschaulicher als Worte und Bilder und wecken bei den meisten Menschen Vertrauen. Deshalb sollten Sie sich darum bemuhen, moglichst viele Unterlagen zur Verfugung zu stellen. Wenn Ihnen beispielsweise Grundrisse fehlen, konnen Sie einen Architekten oder Bauzeichner mit dieser Arbeit beauftragen. Einen Energieausweis konnen Sie bei einem Energieberater beantragen. Den Auszug aus dem Grundbuch bekommen Sie beim Grundbuchamt, den Flurkartenauszug beim Katasteramt und alle Versicherungsunterlagen konnen Sie bei den entsprechenden Versicherungen anfordern. In der Regel machen sich diese Bemuhungen bezahlt. Darf ich Mangel verschweigen? Bei einem neu gebauten Haus gibt es wesentlich seltener versteckte Mangel und Schaden – und wenn doch, hat der Kaufer in der Regel eine 5-jahrige Gewahrleistungsfrist. Bei Altbauten gilt diese Gewahrleistungsfrist nicht und das Motto lautet haufig,,gekauft wie gesehen“. Dennoch haben gerade Altbauten haufig kleine Schaden und Mangel, die auf den ersten Blick nicht sofort erkennbar sind, wie zum Beispiel feuchte Kellerraume, eine verschimmelte Dachdammung, marode Rohre etc. Zu juristischen Konsequenzen kann es dann fur den Verkaufer kommen, wenn er diese Mangel arglistig verschwiegen, sie absichtlich vertuscht oder wissentlich falsche Angaben gemacht hat. Laut Bundesgesetzbuch ist man als Verkaufer dazu verpflichtet, die Immobilie ohne versteckte Mangel zu ubergeben. Andernfalls mussen Sie mit hohen Schadensersatzforderungen rechnen. Wie lange dauert ein Hausverkauf in der Regel? Diese Frage lasst sich nicht pauschal beantworten, denn sie hangt naturlich vom Zustand des Hauses, vom geforderten Verkaufspreis, von der Lage und ganz allgemein von Angebot und Nachfrage ab. Zudem geht ein Hausverkauf, der von einem Makler durchgefuhrt wird, in der Regel schneller vonstatten als ein Verkauf im Alleingang. Ein wichtiger Faktor ist auch die Finanzierung – wie schnell dem Kaufer ein Kredit gewahrt wird, hangt oftmals auch vom Bankinstitut ab. Zudem beschleunigt es den Prozess, wenn Sie bereits im Vorwege alle notwendigen Unterlagen zusammengestellt haben. Als Richtwert sollten Sie aber mindestens sechs Monate einplanen. Eine moderne Immobilie in bester Grossstadtlage kann naturlich auch schon nach drei bis vier Monaten verkauft sein, wahrend es manchmal ein ganzes Jahr oder langer dauern kann, bis man fur ein sanierungsbedurftiges Haus auf dem Land einen Kaufer findet. Ein Makler, der den lokalen Immobilienmarkt kennt, kann Ihnen nach der Hausbesichtigung am besten eine realistische Prognose geben. Wie oft darf ein Makler Besichtigungen bei meiner Immobilie durchfuhren? Oftmals ziehen Verkaufer und Makler an einem Strang und wollen die Immobilie beide so schnell wie moglich verkaufen – das geht naturlich schneller, je ofter der Makler Interessenten zu Besichtigungen ins Haus bringen darf. Klaren Sie mit dem Makler im Vorwege ab, was Ihnen lieber ist : Mochten Sie lieber einzelne Termine fur jeden einzelnen Interessenten oder bevorzugen Sie feste,,offene“ Termine, zu denen alle potentiellen Kaufer eingeladen werden. Wichtig ist naturlich, dass Sie die Arbeit des Maklers nicht erschweren, indem Sie ihm nur selten Besichtigungstermine gestatten. Etwas kompliziert wird es ubrigens, wenn das Haus noch vermietet ist. Die Mieter mussen zwar vorher angekundigte Besichtigungstermine gestatten, allerdings nur im ertraglichen Masse, also zum Beispiel alle 14 Tage fur ein bis zwei Stunden. Was ist ein Energieausweis? Benotige ich diesen zwingend? Wo bekomme ich diesen her? In einem Energieausweis wird der energetische Zustand des Hauses festgehalten, das heisst, er offenbart den Energieverbrauch eines Hauses. Folgende Angaben muss der Ausweis beinhalten: Baujahr des Hauses Art des Heizsystems Energiebedarf Energieausweistyp Energieeffizienzklasse Da der energetische Zustand des Hauses gerade bei einem Verkauf ein wichtiger Faktor ist, schreibt die Energiesparverordnung seit 2014 vor, dass ein Energieausweis unter anderem beim Hausverkauf Pflicht ist (das gilt auch fur Vermietung oder fur einen Neubau). Der Energieausweis kann nur von zertifizierten Energieberatern ausgestellt werden. Dazu zahlen einige Architekten, Schornsteinfeger, Bauingenieure etc., die ein entsprechendes Zertifikat vorweisen konnen. Ein Energieausweis kostet circa 500 Euro. Wer zahlt das Gutachten beim Hausverkauf? Das kommt darauf an, wer den Gutachter beauftragt. Wenn Sie als Verkaufer keinen Makler beauftragen, der Ihnen bei der Wertermittlung der Immobilie behilflich ist, ist es ratsam, einen neutralen Gutachter mit dieser Aufgabe zu betreuen. Die Preise fur ein Hauswert-Gutachten variieren immens voneinander. Einige Gutachter verlangen einen Festpreis, andere machen den Preis abhangig vom Hauswert. Sie mussen mit einem Betrag zwischen 300 und 2.000 Euro rechnen. Auch als Hauskaufer hat man die Moglichkeit, einen Gutachter mit zu dem Besichtigungstermin zu bringen. Dieser kann den Zustand des Hauses prufen und besser einschatzen, mit welchen Renovierungs- und Sanierungskosten in den nachsten Jahren zu rechnen ist. Der Gutachter muss dann selbstverstandlich vom Kaufer bezahlt werden. Gibt es eine Gewahrleistung beim Hausverkauf? Wie lange muss der Verkaufer diese gewahren? Bei Neubauten gilt in der Regel eine Gewahrleistungspflicht von funf Jahren. Bei Altbauten hingegen gilt diese oftmals nicht, sondern im Kaufvertrag wird festgehalten, dass der Kaufer die Immobilie,,wie gesehen“ kauft. Allerdings muss der Verkaufer trotzdem haften, wenn er Mangel wissentlich verschweigt, versteckt oder absichtlich Falschangaben macht. Woran erkenne ich einen seriosen Makler? Schwarze Schafe gibt es bekanntlich in jeder Branche und so mancher schimpft sich,,Makler“, ohne uber die notigen Kenntnisse zu verfugen. Um einen seriosen Makler zu finden, sollten Sie auf folgende Punkte Wert legen: Guter Ruf/Referenzen Standort in der Nahe/Marktnahe Grosser Kundenstamm Qualitatsmerkmale/Zertifizierungen/Mitgliedschaften Professionelle Beratung Grosses Netzwerk Ehrlichkeit Professionelle Verkaufsstrategien Juristisches und finanzielles Know-how Vermogensschadenhaftpflichtversicherung Kundenfreundlichkeit/sympathische Ausstrahlung Wie finde ich den richtigen Makler fur mich? Wir von Hausfrage bieten einen kostenlosen Maklervergleich an. Dabei erhalten Sie mit einer Anfrage bis zu drei Empfehlungen von Top-Maklern Ihrer Region. Es dauert nur zwei Minuten und schon konnen Sie unabhangige Maklerangebote miteinander vergleichen. Mit dem Absenden meiner Anfrage auf dem Portal willige ich darin ein, dass meinen Namen sowie meine Kontakt- und Anfragedaten erheben, verarbeiten und nutzen darf, um meine Anfrage zu bearbeiten, zur Angebotserstellung vorzubereiten und an angebundene Anbieter oder Kooperationspartner zu ubermitteln. Ich bin damit einverstanden, bei Ruckfragen und zur Uberprufung von Kontaktdaten und Einzelheiten zu meiner Anfrage per E-Mail oder Telefon kontaktiert zu werden. Sie konnen Ihre Einwilligung jederzeit mit Wirkung fur die Zukunft widerrufen. Wenden Sie sich dazu bitte per E-Mail an info@ oder per Brief an die Interlead GmbH, Konsul-Smidt-Str. 8u, 28217 Bremen. Welche Massnahmen nutzt der Makler, um meine Immobilie zu vermitteln? Der Makler erstellt ein Expose, das er in der Regel an potentielle Kaufer aus seinem Kundenstamm schickt und auf seiner Website veroffentlicht. Zudem inseriert er Anzeigen in entsprechenden Internetportalen und in Tageszeitungen. Mit einem Immobiliengalgen am Haus macht er auch Nachbarn und andere potentielle Interessenten auf die Verfugbarkeit des Hauses aufmerksam. Was bedeuten,,Courtage“,,,Maklerprovision“ oder,,Provision“? Alle drei Begriffe bezeichnen die Vergutung des Maklers. Fur die Vermittlung des Kaufers erhalt der Makler eine Provision, deren Hohe prozentual von der Verkaufssumme abhangt. In der Regel wird die Maklerprovision erst nach dem Hausverkauf, sprich nach einem erfolgreichen Abschluss, fallig. Das bedeutet im Zweifelsfall also, dass der Makler kein Geld erhalt, wenn er keinen Kaufer fur das Haus findet – auch wenn er viel Zeit und Muhe in Hausbesichtigungen etc. gesteckt hat. Die Hohe der Courtage ist jedoch unabhangig davon, ob bereits der erste Interessent das Haus kauft und der Arbeitsaufwand somit relativ uberschaubar ist oder ob der Makler das Haus zig Personen vorstellen und lange Verhandlungsgesprache fuhren muss. Wer die Kosten fur den Makler ubernimmt, ist gesetzlich nicht geregelt. Haufig teilen Verkaufer und Kaufer sich die Kosten, in vielen Fallen zahlt der Kaufer aber auch die komplette Summe. Wie hoch ist die Maklerprovision? Die Hohe der Maklerprovision ist abhangig vom Verkaufspreis. In der Regel liegt sie bei sechs bis sieben Prozent der Kaufsumme zuzuglich Mehrwertsteuer. Man kann eine grobe Orientierung nach Bundeslandern vornehmen, allerdings sind die Makler nicht dazu verpflichtet, sich daran zu halten. Der Makler muss den Verkaufer und Kaufer uber die Hohe der Courtage informieren oder diese auf dem Expose oder seiner Website kenntlich machen. Brauche ich einen Maklervertrag? Die meisten Makler schliessen sowohl mit dem Verkaufer als auch mit dem Kaufer einen schriftlichen Maklervertrag ab. Allerdings ist die Schriftform nicht zwingend erforderlich. Auch ein mundlich vereinbarter Vertrag besitzt Gultigkeit. Dennoch ist es ratsam, einen Vertrag aufzusetzen, in dem auch klar geregelt wird, wer die Maklerprovision zahlen muss. Kann ich parallel auch andere Makler beauftragen? Rein rechtlich gesehen durfen Sie durchaus mehrere Makler mit dem Hausverkauf beauftragen – zu einem schnelleren Ergebnis fuhrt dies jedoch selten. Wissen die Makler voneinander, sinken meistens die Motivation und das Engagement, denn die Makler befurchten, viel Arbeit ohne gezahlte Provision zu leisten. Auch fur die Kaufer ist es haufig irritierend, wenn sie das Objekt auf mehreren Makler-Homepages – eventuell sogar zu unterschiedlichen Preisen – finden; schnell wird dann der Eindruck erweckt, dass das Haus schwer vermittelbar sei. Lasst sich spater dann nicht nachweisen, durch welchen Makler es letztendlich zum Verkauf kam, verlangen im schlimmsten Fall beide Makler eine Provision. Kann ich meine Immobilie auch selbst verkaufen? Sie sind gesetzlich nicht dazu verpflichtet, den Hausverkauf uber einen Makler abzuwickeln. Wenn Sie uber ausreichend Zeit und Fachwissen verfugen und mit der Immobilienbranche vertraut sind, ist es auch moglich, das Haus im Alleingang zu verkaufen. Im besten Fall sparen Sie sogar noch Geld, da die Vergutung fur den Makler entfallt und Kaufer bei privaten Hausverkaufen aufgrund der wegfallenden Courtage oftmals dazu in der Lage sind, einen etwas hoheren Kaufpreis zu zahlen. Allerdings sollte man bedenken, dass ein Hausverkauf eine komplexe Angelegenheit ist, bei der viele Fehler passieren konnen und bei der man schnell finanzielle Einbussen riskiert, wenn man sich nicht umfangreich informiert hat. Welcher Zeitpunkt ist gunstig fur den Verkauf? Wenn Sie Ihr Haus aus freien Stucken und ohne Zeitnot verkaufen wollen, ist es ratsam, einen strategisch gunstigen Zeitpunkt abzuwarten. Auch in der Immobilienbranche herrscht das Prinzip von Angebot und Nachfrage und die Branche befindet sich in einem standigen Wandel, was auch grosse Preisschwankungen zur Folge hat. Im idealen Fall verkaufen Sie dann, wenn die Nachfrage besonders gross, das Angebot besonders klein und die Zinsen niedrig sind, so dass der Kaufer sich die Immobilie leisten kann. Informieren Sie sich im Vorwege bei Maklern und Banken oder beobachten Sie die aktuellen Immobilienangebote. Allgemein lasst sich festhalten, dass die Sommerferien und die Adventszeit nicht sehr gunstige Verkaufszeiten sind. Wie bereite ich als Hausbesitzer die Besichtigungen am besten vor? Naturlich ist es forderlich, wenn Sie Ihr Haus bei den Besichtigungen in einem guten Zustand prasentieren. Deshalb sollten Sie das Haus entrumpeln, aufraumen und putzen und einen moglichst gepflegten und wohnlichen Eindruck hinterlassen. Auch ein gepflegter Garten kann sich positiv auf den Kaufpreis auswirken. Lohnenswert sind auch kleine Verschonerungsarbeiten, wie zum Beispiel das Uberstreichen von Wasserflecken, die Beseitigung von Schimmel im Bad etc. Wenn Sie Ihr Haus ohne die Unterstutzung eines Maklers verkaufen wollen, sollten Sie ein ansprechendes Expose erstellen und dieses den potentiellen Kaufern uberreichen. Auch andere Unterlagen wie Grundrisse, Bebauungsplane, Nebenkostenabrechnungen etc. sollten Sie auf Nachfrage vorweisen konnen.

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Mit den Partner von Nachlassprofi können Sie nach der Entrümpelung ganz bequem den Wert Ihrer Immobilie ermitteln lassen und die Bestreise bei den Verkauf über uns erzielen. Unsere erfahrenen Makler und Mitarbeiter sowie Gebäudebegutachter sind deutschlandweit für Sie im Einsatz.

Wir holen das Beste aus Ihrer Immobilie herraus. Von der Entrümpelung im Erbfall bis zum Verkauf erhalten Sie Dienstleistugen aus einer Hand.

Wohnungsverkauf in München oder Stuttgart? Sogar bis nach Berlin oder am Bodensee geplant? Kontaktieren Sie uns , wir haben die optimalen Lösungen für Sie!

Die wichtigsten Fragen zu Beginn der Immobiliensuche lauten: Wie viel Zeit habe ich, wie viel Geld habe ich und was brauche ich?

Diese drei Faktoren ergeben ein Profil, welches die Immo-Suche massgeblich bestimmt. Wer ein Eigentumshäuschen sucht, muss sich eventuell auf eine langere Suche einstellen. Denn vielerorts sind Immobilienangebote knapp und die Nachfrage ist gross. Wer innerhalb von wenigen Wochen oder gar Tagen eine neue Mietwohnung braucht, etwa weil er in eine andere Stadt zieht, hat womöglich nicht ausreichend Zeit, die perfekte Immobilie zu finden. Dann kann es sinnvoll sein, vorerst seine Ansprüche anzupassen, irgendeine Wohnimmobilie zu nehmen und mittelfristig etwas anderes zu suchen.

Wer dagegen Geld übrig hat und es ohne Zeitdruck anlegen will, kann unabhängig vom Markt langfristig die Augen offen halten und bei einem geeigneten Angebot zuschlagen.

Faktor Zeit : Ist die Immobiliensuche eher kurzfristig angelegt, also eine Sache von Wochen? Oder ist sie eine mittelfristige Angelegenheit und darf Monate bis Jahre dauern? Geht es weniger um den richtigen Moment als vielmehr um die perfekte Immobilie – auch wenn sie erst in Jahrzehnten frei wird?

Faktor Geld : Üblicherweise geben Mieter zwanzig bis vierzig Prozent ihres Einkommens fur die Miete inklusive Nebenkosten aus. Wie hoch der Anteil letztendlich ist, hängt nicht nur vom Einkommen sondern auch von den Ansprüchen und der Umgebung ab. Insofern schränken Ausnahmen wie Arbeitslosigkeit oder das Studium natürlich bei der Wohnungssuche ein. Allerdings erfordern manche Wohnobjekte einen Bedarfsschein, der nur bis zu einem bestimmten Monatseinkommen ausgestellt wird.

Faktor Bedarf: In welcher Gegend wird gesucht, wie gross muss die Immobilie sein und welche Ausstattungsmerkmale sollten vorhanden sein? Nach solchen Kriterien lässt sich das Angebot auf den grossen Immobilienportalen ganz einfach filtern. Ein wichtiger Punkt, der die Immobiliensuche massgeblich beeinflusst, ist die Frage, ob die Wohnung oder das Haus fur den Eigenbedarf oder als Geldanlage benötigt wird.

Prinzipiell ist zwar jedes Kaufobjekt auch als Renditeobjekt geeignet, manche eignen sich aber besser dazu als andere. Andersherum ist lange nicht jede Kaufimmobilie für den Eigenbedarf die richtige. Etwa weil das Objekt in mehrere Wohnungen unterteilt ist und/oder vermietet ist. Je nach Suchfaktoren muss unter Umständen eine andere Suchtaktik gewählt werden an. Fast immer sollten Immobilienportale das Basissuchwerkzeug sein. Denn diese bieten ein breites Angebot, ausgeklugelte Suchfunktionen, direkte Kontaktmöglichkeiten zum Anbieter und vieles mehr.

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Nachlassprofi Partner werden für Entrümpelungen Deutschlandweit

Nachlassprofi Partner werden für Entrümpelungen Deutschlandweit

UNSERE NACHLASSPROFI PARTNER – EIN TEAM, VIELE PROFIS!

Lernen Sie unsere Spezialisten rund ums Thema Entrümpelung und Haushaltsauflösung kennen oder werden Sie Partner!
Lernen Sie unsere Partner kennen. Unsere Arbeit ist unsere Leidenschaft. Der Erfolg unseres Unternehmens ist unseren großartigen Partner auf allen Ebenen geschuldet. Unser Führungsteam versammelt Partner mit Erfahrungen in der Entrümpelungsbranche aus ganz Deutschland .
Nachlassprofi Deutschland Entrümpelung ist ein professionelles Unternehmen mit Hauptsitz in Engen, das sich auf leistungsstarke und individuelle Entrümpelungen, Wohnungs- und Haushaltsauflösungen spezialisiert hat. Es gibt maximal 40 Nachlassprofi Partner in ganz Deutschland, verantwortlich für insgesamt 60.000 Standorte in ganz Deutschland, wobei jeder Partner oder Unternehmer die Garantie eines Gebietsschutzes von 60 Kilometern genießt.

Die Aufgaben des Lizenznehmers beinhalten

Kundengespräche,
unverbindliche Wohnungsbesichtigungen,
Erstellen fairer Angebote,
Einstellen von neuen qualifizierten Mitarbeitern,
Leiten eines eigenen Teams,
besenreine Entrümpelungen,
gesetzeskonforme Entsorgungen
und weiteres.

Der Job ist sehr vielseitig mit einem hohen Maß an Eigeninitiative und Verantwortung. Jeder Tag und jeder Auftrag ist anders, sodass bei der Arbeit so schnell keine Langeweile aufkommen wird und ein spannender Arbeitsalltag garantiert ist. Die Aufträge können von einzelnen Zimmern, über ganze Bürogebäude, bis gar hin zu Messiewohnungen variieren. Egal wie groß oder klein der Auftrag sein mag, wir bei Nachlassprofi Deutschland legen großen Wert auf ein exzellentes Preis-Leistungs-Verhältnis, gute Arbeit, zufriedene Kunden und ein angenehmes Arbeitsklima für jeden.

Starke Entrümpelungsirma in ganz Deutschland tätig im Bereich der Wohnungsauflösung. Jetzt Partner werden!
Unsere Partner und Profis bieten kostenlose Entrümpelungsbesichtigung sowie ein kostenloses Angebot nach der Wohnungsbesichtigung.

Sie haben große Freude daran, aufzuräumen, Unrat zu entsorgen und so richtig „klar Schiff“ zu machen? Dann bringen Sie die besten Voraussetzungen mit, um sich mit einem Service für Entrümpelungen selbstständig zu machen. Was das konkret bedeutet? Im nachfolgenden Beitrag erfahren Sie, was Sie alles beachten müssen und wie Ihr Traum vom eigenen Business mit Nachlassprofi wahr wird.

Professionell entrümpeln: Welche Voraussetzungen muss man erfüllen?

Wer sich mit dem Entrümpeln von Privathaushalten und Unternehmen selbstständig machen will, muss keine bestimmte Berufsausbildung vorweisen. In dieser Branche kommt es vielmehr darauf an, ordentlich anpacken zu können und einen langen Atem zu haben. Denn nicht selten erweist sich eine zu Beginn harmlos wirkende Entrümpelung als echtes Mammutprojekt, das viel Schweiß und Einsatz fordert. Nachlassprofi ist in ganz Deutschland vertreten und sucht noch einige Partner die gerne Selbständig unter unserem Namen im Team sein wollen.

Grundsätzlich sollten Sie als „Nachlassprofi-Entrümpelungs-Experte“ folgendes mitbringen:

Muskelkraft

Kondition

Organisationstalent

strukturierte Arbeitsweise

Teamfähigkeit

Wissen rund um die Entsorgung verschiedenster Gegenstände

Grundkenntnisse rund um Antiquitäten

Tipp: Ehe Sie richtig mit Nachlassprofi Entrümpelung loslegen können, müssen Sie Ihr Unternehmen selbstverständlich beim Gewerbeamt anmelden.

Welche Dienstleistungen anbieten?

Es mag vielleicht einfach klingen, einzelne Räume oder gar ganze Häuser zu entrümpeln, doch sollten Sie diese Tätigkeit niemals unterschätzen. Wenn Sie zum Beginn Ihrer Selbstständigkeit ein Konzept für Ihr Nachlassprofi Business ausarbeiten, ist es hilfreich, sich zu überlegen, in welche Unterkategorien Sie Ihre Dienstleistung aufteilen. Hier ein paar Beispiele:

Sperrmüllentsorgung (inkl. Transport)

Räumung / Entrümpelung von: Büros, Dachböden, Kellern, Garagen, Lagerräumen und Messi-Wohnungen

Haushaltsauflösung (nach Todesfall/nach Trennung)

Demontage großer Möbel (inkl. Entsorgung)

Firmenauflösungen (für alle Branchen)

Entfernen und Entsorgen von Bodenbelägen, Deckenverkleidungen, Tapeten etc.

Reinigung des Raums oder der kompletten Wohnung

Diese Auflistung macht deutlich, wie abwechslungsreich Ihr Arbeitsalltag ist, wenn Sie sich dem Thema Entrümpelung widmen. Es geht nicht immer nur darum, verstaubte Dachböden auf den Kopf zu stellen und dabei vielleicht den einen oder anderen Schatz zu finden. Als professioneller Entrümpeler können Sie es selbst mit den schwierigsten Umständen aufnehmen und jede Herausforderung souverän meistern.

Allein entrümpeln oder im Team?

Eines steht außer Frage: Im Team entrümpelt es sich weitaus schneller als allein. Doch gerade am Anfang, wenn in den Auftragsbüchern noch Luft ist, steht die große Frage im Raum, ob Sie sich bereits Mitarbeiter leisten können.

Grundsätzlich sollten Sie es zunächst einmal langsam angehen und zusehen, dass Sie selbst über die Runden kommen. Bei besonders großen und/oder schwierigen Aufträgen spricht außerdem nichts dagegen, Aushilfskräfte zu engagieren. Da es keinerlei Voraussetzungen für eine Entrümpelung gibt, eignet sich diese Tätigkeit beispielsweise hervorragend als Studentenjob.

Haben Sie sich erst einmal mit der Nachlassprofi Partnerschaft etabliert und eine gute Auftragslage, können Sie sich Gedanken darüber machen, ob Sie Ihr Team um festangestellte Mitarbeiter erweitern wollen. Das hat den großen Vorteil, dass Sie nicht mit immer wieder wechselnden Personen entrümpeln, sondern sich Stück für Stück ein konstantes Team bilden kann. Absprachen, Handgriffe, Konfliktlösung – all das wird in einem festen Team viel leichter von der Hand gehen.

Die richtige Ausrüstung für einen Nachlassprofi Entrümpelungspartner:

Muskelkraft ist zwar die Grundvoraussetzung für eine professionelle Entrümpelung, jedoch längst nicht alles, was Sie für einen reibungslosen Einsatz brauchen. Zur Grundausstattung eines jeden Entrümpelungs-Trupps gehören beispielsweise:

Eimer

verschiedene Kunststoffsäcke

Handschuhe

Schaufeln

Besen

Sackkarre

Werkzeugkoffer

Was wird wo richtig entsorgt?

Auch wenn eine Entrümpelung vorrangig körperlichen Einsatz abverlangt, ist es falsch, zu sagen, dass hierbei überhaupt nicht nachgedacht werden muss. Tatsächlich müssen Sie als Partner von Nachlassprofi ein umfangreiches Fachwissen rund um das Thema Müllentsorgung vorweisen.

Was im Fall von Altglas, Papier, Kunststoff und Möbelstücken noch einfach ist, kann ganz schnell auch zu einer Herausforderung werden. Wo werden beispielsweise leere Autobatterien entsorgt? Oder Eimer voll Farben und Lacken? Es gibt so viele verschiedene Arten von Müll – und Sie werden unter anderem deswegen von Kunden beauftragt, weil Sie in der Lage sind, diese ohne Zwischenfälle zu entsorgen.

Letztlich will es sich jeder Ihrer Kunden so einfach wie möglich machen und über nichts nachdenken müssen.

Ein staubiges Thema frisch vermarkten

Zugegeben, man kann sich schönere Dinge vorstellen, als in einer vernachlässigten Messi-Wohnung für Ordnung zu sorgen. Die Entrümpelungs-Branche ist alles andere als attraktiv und sexy – wohl eher im wahrsten Sinne des Wortes eingestaubt.

Umso wichtiger ist es, dass Sie gegen dieses Image ankämpfen und Ihrem Unternehmen einen frischen und modernen „Look“ verleihen. Das beginnt bereits bei Ihrem Webauftritt und endet bei der Beklebung von Ihrem Firmenfahrzeug.
Nähern Sie sich dem Thema Entrümpelung ruhig spielerisch oder sogar mit Humor. Es ist in Ordnung, mit gängigen Konventionen zu brechen und der altbackenen Haushaltsauflösung einen neuen Anstrich zu verpassen. Wie wäre es zum Beispiel mit einem Social Media-Kanal? Oder einer augenzwinkernden Zeitungsanzeige? Die Möglichkeiten sind vielfältig und warten darauf, von Ihnen genutzt zu werden. Sie müssen sich nur trauen.

Nachlassprofi Partner werden und all diesen Sachen einen weiten Sprung voraus sein. Schreiben Sie uns jetzt : anfrage@nachlassprofi.com

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Antiquitäten An und Verkauf – Schmuck verkaufen und Kriegssachen

Antiquitäten An und Verkauf – Schmuck verkaufen und Kriegssachen

Antiquitäten erzielen auf Auktionen oft einen hohen Verkaufspreis, der mit dem Alter, dem Erhaltungszustand und Seltenheitswert steigt. Hinzu kommt, dass die Objekte oft sehr hochwertig hergestellt wurden (meist in Handarbeit) oder aus heute teuren Materialien (z. B. massive Edelhölzer bei Möbeln) bestehen. Innerhalb gewisser Grenzen werden die Preise allerdings auch durch die Mode beeinflusst, indem gerade beliebte Objekte höhere Preise erzielen.

Antiquitätenankauf Stuttgart oder Waiblingen bis nach Berlin oder an den Bodensee. Schicken Sie uns ihre Bilder vorrab oder Rufen Sie uns an wenn Sie Schmuck verkaufen möchten am Bodensee. Lindau, Markdorf, Überlingen, Konstanz.

So waren in den 1970er und 80er Jahren Bauernmöbel sehr begehrt, werden heute aber zu deutlich niedrigeren Preisen gehandelt. Auch praktische Aspekte spielen eine Rolle: Objekte, die nur schwer in einer normalen Wohnung untergebracht werden können (z. B. ungewöhnlich hohe Möbel) sind schwerer verkäuflich. Je nach Herkunft sind einige Antiquitäten nicht für den freien Handel zugelassen (sog. res extra commercium), wenn sie aufgrund geltender Gesetze besonders geschützt sind; dies gilt vor allem für Gegenstände aus der Antike und solche, die von Ausgrabungsstätten stammen.

Nachlassprofi kann deutschlandweit Ihre schätze begutachten und abkaufen. Ein Verkauf von Antiqitäten und auch der Ankauf finden Deutschlandweit und in der Schweiz statt. Für Golmünzen und Schmuck bekommen Sie bares Geld. Alles was alt ist können Sie uns gerne Vorstellen oder auch ein Bild in Whatsapp schicken an die 017637448712.

In Deutschland sind Kulturgüter nicht generell dem Handel entzogen. Der Export von Kulturgütern mit nationaler Bedeutung bedarf nach dem Kulturgutschutzgesetzes jedoch einer Genehmigung, die unter Umständen versagt werden kann. Auch Gegenstände, für deren Herstellung Materialien aus heute geschützten Tierarten nach dem Washingtoner Artenschutzübereinkommen verwendet wurden (z. B. Schildpatt oder Elfenbein) unterliegen bestimmten Handelsbeschränkungen, wobei der Handel gestattet werden kann, wenn nachgewiesen wird, dass die Objekte vor 1947 hergestellt wurden.
Da mit zunehmendem Alter die Antiquitäten seltener werden und somit die Preise steigen, kommt es immer wieder zu Nachahmungen und Fälschungen.

Der Unterschied zu den Originalen kann oft nur von Sachverständigen wie die Nachlassprofis festgestellt werden. Allerdings erfordern wirklich täuschend echt wirkende Fälschungen hochwertiger Stücke meist einen sehr hohen Aufwand an Material und Handarbeit, so dass selbst ein Preis, der eigentlich einem Original angemessen wäre, die Fälschung oft nicht lohnend erscheinen lässt. Häufig sind daher Verfälschungen anzutreffen, bei denen originale Stücke verändert werden, um ein höheres Alter vorzutäuschen oder um stärker nachgefragte Objekte zu erhalten.

So werden häufiger anzutreffende Kleiderschränke zu eigentlich selteneren aber besonders gesuchten Vitrinen umgebaut. Auch an sich alte Einzelteile, die zu einem neuen Objekt zusammengefügt werden, kommen häufig vor. Im einfachsten Fall werden beispielsweise ein alter Sekretär und das Oberteil eines Aufsatzschrankes zum Aufsatzsekretär miteinander verbunden, was unter Sammlern treffend,,Marriage“ genannt wird. Es sind Fälle bekannt, in denen aus alten Mobelteilen (Schranktüren, Schubladen, Zierleisten, Beschläge usw.) unter Verwendung von altem Holz (z. B. aus Abbruchhäusern) in teils industriellem Umfang neue Möbel gebaut wurden, die auch in Kaufhäusern angeboten wurden.

Bei solchen Praktiken ist die Grenze zur legitimen Restaurierung mit altem Material oft fliessend. Hinzu kommt, dass bereits im neunzehnten Jahrhundert, zur Zeit des Historismus, solche Kombinationen aus alten Teilen gebaut wurden, die heute durch ihr Alter von mehr als 100 Jahren noch schwerer zu erkennen sind, andererseits aber schon selbst als Antiquitäten gelten können. Gleiches gilt etwa auch für die in dieser Zeit nach altem Vorbild neu hergestellte Keramik, die durch die weitgehend gleichartige Art des Handwerks und des verwendeten Materials oft nur von Fachleuten bestimmt werden kann. Das Fälschen von Antiquitäten ist in Deutschland kein eigenständiges Delikt, sondern wird als Betrug § 263 StGB und ggf. Urkundenfälschung § 267 StGB bestraft.

Die Herstellung von Nachahmungen als solche (auch mit künstlichen Altersspuren) ist nicht strafbar, wohl aber der betrügerische Verkauf als angebliches Original, ggf. auch mit gefälschten Schriftstücken, die das Alter oder die Herkunft aus einer bekannten Sammlung beweisen sollen. Beim Kauf im Fachhandel, bei Antikmessen oder seriösen Auktionshäusern ist es meist möglich, sich vom Verkäufer eine Bescheinigung über die Echtheit ausstellen zu lassen und im Zweifelsfall die Rücknahme zu verlangen.

Beim Kauf auf Flohmärkten oder Auktionen gilt dagegen meist der Grundsatz „gekauft wie gesehen“, der die Rückgabe bei Aufdeckung einer Fälschung ausschliesst.

Nachlassprofi ist ihr professioneller Liebhaber in Sachen Antiquitäten. Kommen Sie mit ihren Antiquitäten und Schmuck zu den Profis und erhalten Sie bares Geld. Antiquitäten Stuttgart und Antiquitäten in Waiblingen oder auch am Bodensee sind bei Nachlassprofi richtig und goldwert.

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