Liebe Immobilieneigenümerin, Lieber Immobilieneigentümer,

der Tod eines Angehörigen bringt oft nicht nur den Schmerz um den Verlust, sondern auch die Verantwortung für die Regelung des Erbes.

Wenn sich unter dem Nachlass eine Immobilie befindet, kann dies mit viel Aufwand und Schmerz verbunden sein.

In diesem Ratgeber haben wir Ihnen aus unserer langjährigen Erfahrung in der Immobilienbranche zusammengefasst, was Sie im Erbfall beachten müssen und welche Möglichkeiten Sie mit der Erb-Immobilie haben.

Sollten Sie Fragen haben oder unsere Unterstützung wünschen, stehen wir Ihnen sehr gerne zur Verfügung.

Viel Kraft und viel Erfolg bei der Umsetzung!

Die Nachricht zu erhalten, eine Immobilie geerbt zu haben, lässt bei Ihnen sicher einige Fragezeichen aufkommen: „Und was nun? Was muss ich alles beachten? Was mache ich mit der Immobilie? Möchte ich die Immobilie selbst nutzen oder verkaufe ich sie? Und kann ich das überhaupt alleine entscheiden?“

Viele Fragen – kein Wunder: Immobilien gehören zu den bedeutendsten Vermögenswerten einer Erbschaft. Und da ist Sorgfalt gefragt.

Eine geerbte Immobilie kann Ihre wirtschaftliche Situation verändern – und zwar sowohl positiv als auch negativ. Und meist hat sie auch einen ganz eigenen emotionalen Wert. Das lässt leicht ein Gefühl von Ratlosigkeit und Unsicherheit aufkommen, wie man in dem Urwald aus Paragraphen und Emotionen den richtigen Weg mit der geerbten Immobilie finden soll.

Damit Sie genau dieses Gefühl nicht einhüllt, ist es wichtig, umfassend informiert zu sein: Es gilt gesetzliche Fristen, rechtliche Regelungen und steuerliche Forderungen zu kennen und einzuhal- ten. Darüber hinaus ist es wichtig, den Wert der geerbten Immobilie sowie die eigene Vermögenssituation und die des Erblassers genauestens zu prüfen. Mit diesen Antworten können Sie dann auch leichter entscheiden, ob Sie die Immobilie behalten und wie Sie diese nutzen möchten.

Dieser Ratgeber wird Ihnen wie ein Kompass zur Seite stehen, damit Sie die Orientierung durch den Erbfall nicht verlieren. Es wird Ihnen Schritt für Schritt erklären, worauf zu achten ist und welche Optionen im weiteren Umgang mit der Immobilie bestehen. Für den Fall, dass Sie bereits zum Ver- kauf der Immobilie tendieren, werden wir Ihnen noch Tipps mit auf den Weg geben, wie Sie die Vermittlung gut meistern.

DIE KLÄRUNGEN DER NACHLASSREGELUNG

Als allererster Schritt ist es wichtig, zu klären, in welcher Rechtsstellung Sie sich laut Erbgesetz befinden. So können Sie Alleinerbe sein, Sie können aber auch gemeinsam mit anderen geerbt haben. Die De- tails, wie das Erbe verteilt werden soll, regelt meist ein zu Lebzeiten des Verstorbenen aufgesetztes Testament oder ein Erbvertrag. Ist die Verfügung des Erbes nicht festgelegt worden, wird der Nachlass nach der gesetzlichen Erbfolge geregelt.

RATSCHLAG VOM NACHLASSPROFI: Stellen Sie Ihre Rechtsstellung als Erbender klar, um daraus weitere Entscheidungen richtig treffen zu können.

MEIN LETZTER WILLE: TESTAMENT, VERMÄCHTNIS UND ERBVERTRAG

In einem Testament ist die Verteilung des gesamten Erbes ge- regelt. Um zu erfahren, ob der Verstorbene ein Testament erstellt hat, können Sie sich an das Nachlassgericht wenden: Sobald es vom Tod des Erblassers erfährt, wird es – für den Fall, dass es eines gibt – das Testament eröffnen. Ein Vermächtnis bezieht sich auf einen einzelnen Vermögens- gegenstand wie z.B. eine Immobilie oder ein Grundstück.

Die Erbfolge kann auch in einem Erbvertrag festgelegt sein. Das Besondere an einem Erbvertrag ist, dass er nur mit der Zustimmung beider Vertragspartner geändert und auch nicht einseitig aufgehoben werden kann. Nach dem Tod eines Vertragspartners kann der Erbvertrag also nicht mehr verändert werden. Allerdings kann eine Rücktrittsklausel aufgenommen oder ein Aufhebungsvertrag aufgesetzt werden, um von der Bindung an den Erbvertrag zu befreien.

Wird eine Immobilie hinterlassen, können zum Beispiel Vereinbarungen zur Nutzung oder ein Veräußerungsverbot im Erbvertrag festgehalten werden.

NICHT GEREGELTES GEREGELT: DIE GESETZLICHE ERBFOLGE

Existieren keine Dokumente wie ein Testament oder ein Erbvertrag, die den Nachlass regeln, greift die gesetzliche Erbfolge. Begünstigt sind hierbei zunächst die Hinterbliebenen mit dem engsten Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Erben werden in drei Ordnungen nach Ihrem Verwandtschaftsgrad unterteilt:

VERWANDTSCHAFTSGRAD 1: Ehepartner/Partner, Kinder, Enkel, Urenkel
VERWANDTSCHAFTSGRAD 2: Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen
VERWANDTSCHAFTSGRAD 3: Großeltern, deren Nachkommen (Tante/Onkel, Vetter)

Gibt es Erben der ersten Ordnung, werden sämtliche Verwandte der übrigen Ordnungen bei der Erbverteilung nicht beachtet. Gleiches gilt für Kinder und Eltern: Wenn sie noch leben, haben ihre Nachkommen kein Anrecht auf das Erbe. Anspruch auf das Erbe haben hingegen nach dem Ehegatten-Erbrecht Ehegatten und Lebenspartner. Die Erbfolgeregelung bezieht sich also ausschließlich auf die biologische Verwandtschaft oder adoptierte Kinder. Alle anderen Verwandtschaftsgrade haben kein gesetzliches Erbrecht.

In den meisten Fällen teilen sich Ehepartner und Kinder des Verstorbenen den Nachlass. Hierbei steht dem Ehegatten oder Partner ein Viertel des Erbes zu, dem Kind oder den Kindern drei Viertel. Wird die Ehe (wie in den meisten Fällen) als Zugewinngemeinschaft geführt, so hat der hinterbliebene (Ehe-)Partner sogar Anspruch auf die Hälfte des Erbes. Gibt es keine Kinder, hat der Ehe- oder Lebenspartner gegenüber Verwandten zweiter Ordnung ebenfalls Anspruch auf die Hälfte des Nachlasses.

Wenn der Verstorbene kein Testament hinterlassen hat, kommt es also unweigerlich zur Anwendung der gesetzlichen Erbfolge. Und das kann zur (ungewollten) Entstehung einer Erbengemeinschaft führen.

NICHT ALLEIN: DIE ERBENGEMEINSCHAFT

Haben nun nicht nur Sie, sondern mehrere Personen Anspruch auf das Erbe, entsteht eine Erbengemeinschaft. Beispielsweise kann sich so eine Gemeinschaft aus dem Ehepartner und den Kindern oder aus den Eltern und dem Ehepartner des Verstorbenen zusammensetzen. In dieser Gemeinschaft sind alle Erbenden an der gesamten Erbmasse beteiligt. Die Aufteilung erfolgt nach einer natürlichen Teilung (Erbauseinandersetzung), bei der sich jeder Erbende gewisse Gegenstände aus der Erbmasse aussucht, bis diese aufgeteilt ist.

Gehört eine Immobilie zur Erbmasse, deren Wert den des übrigen Erbes übersteigt, ist die natürliche Teilung nicht mehr möglich. In diesem Fall müssen sich Erben gemeinsam über die Verwendung der Immobilie einigen – und für jede Entscheidung ist ein einheitlicher Beschluss der Miterben nötig.

An dieser Stelle fangen die Probleme meist an: Erzwungen durch das Erbe ist eine Erbengemeinschaft eine unfreiwillig entstandene Gemeinschaft, deren Mitglieder meist unterschiedliche Interessen und Meinungen haben. Vor allem bei so großen und finanziell tragenden Erbgegenständen wie einer Immobilie kann das zu Streit führen.
Deshalb ist es ratsam die Erbauseinandersetzung bei Immobilien schnellstmöglich
zu klären. Hierfür gibt es folgende Möglichkeiten:

•  Auszahlung der Miterben: Möchten Sie zum Beispiel in das anteilig geerbte Haus einziehen, müssen Sie die Miterben auszahlen. Ein entsprechender Vertrag wird aufgesetzt und im Falle einer Immobilie notariell beglaubigt.

•  Einvernehmlicher Verkauf: Viele Erbengemeinschaften entscheiden sich für diese Variante, da so mit dem Verkauf das Konfliktpotential verschwindet. Der Verkaufserlös wird unter den Erben aufgeteilt. Für den Verkauf ist es am besten einen neutralen Makler zu beauftragen: Als objektiver Berater und Experte auf seinem Gebiet kann er die Interessen aller berücksichtigen, eventuelle Bereicherungsvorwürfe gegen einen Erben werden vermieden.

•  Teilungsversteigerung von Erbanteilen: Sollten sich die Mitglieder einer Erbengemeinschaft nicht einstimmig auf die zukünftige Nutzung der Immobilie einigen können, droht das letzte Mittel: Die Teilungsversteigerung. Im Gegensatz zu anderen Beschlüssen, die von allen Mit- erben gemeinsam getragen werden müssen, kann die Teilungsversteigerung auch von ei- nem einzelnen Mitglied beantragt werden. Hierbei versteigert ein Miterbe seinen Anteil, den die anderen Miterben ersteigern können. Bei einer Teilungsversteigerung kann jedoch aus- schließlich der gesamte Erbanteil versteigert werden, nicht nur ein einzelner Gegenstand.

Grundsätzlich wird dem Interesse des Miterben, der eine sofortige Verwertung der Immobilie an- strebt, Vorrang gewährt. Ziel ist es, ein nicht real teilbares Erbstück möglichst rasch liquide zu machen, um eine Teilung zu ermöglichen. Überlegen Sie es sich aber gut, bevor Sie diesen Stein ins Rollen bringen. Bei einer Teilungsversteigerung werden für Immobilien meist Preise weit unterhalb des Verkehrswerts erzielt und nicht unerhebliche Verfahrenskosten fällig.

Ein Teil des geerbten Vermögens kann auf diese Weise leicht vernichtet werden.

ANNEHMEN ODER AUSSCHLAGEN?

Nachdem Sie nun erfahren haben, in welcher Rechtsstellung Sie sind, sollten Sie als nächstes unbedingt prüfen, was sich tatsächlich hinter der Erbmasse verbirgt. Seien Sie sich im Vorfeld bewusst, dass Sie mit einer Erbschaft nicht nur (Eigentums-)Rechte, sondern auch damit verbundene Pflichten übertragen bekommen.

Als Erbe sind Sie Rechtsnachfolger des Erblassers. Mit einer Immobilie als Vermögenswert erben Sie eventuell Belastungen wie Immobilienkredite oder Schulden des Erblassers mit. Stellt sich also heraus, dass Sie mit dem Haus auch einen Schuldenberg geerbt haben, sollten Sie sich ernsthaft überlegen, ob Sie das Erbe annehmen möchten, oder ob es auszuschlagen die bessere Wahl ist.

Für das Ausschlagen müssen Sie beim Nachlassgericht eine entsprechende Erklärung abgeben, dass Sie das Erbe nicht antreten möchten – und zwar innerhalb von sechs Wochen, nachdem Sie von der Erbschaft erfahren haben.

Das Annehmen des Erbes hingegen erfolgt entweder durch eine formlose Erklärung oder durch stillschweigendes, schlüssiges Handeln (z.B. dem Erhalten von Mietzahlungen). Und seien Sie achtsam: Denn auch durch das Verstreichen der Frist zum Ausschlagen gilt das Erbe als angenommen. Die Entscheidung, ob Sie das Erbe annehmen oder nicht, sollte gut überlegt sein – nur in seltenen Fällen (wie etwa, wenn Sie sich über bestimmte Eigenschaften des Erbes getäuscht haben) ist die Annahme anfechtbar.
Um es auf eine Formel zu bringen: Die Annahme des Erbes wäre nur ratsam, wenn der Wert des Nachlasses die Summe der Schulden übersteigt. Sollte diese Bilanz negativ sein, kann Sie ein Ausschlagen des Erbes sogar vor finanziellen Verlusten schützen. Um dies zu prüfen, kann Ihnen ein Notar oder Steuerberater helfen.

RATSCHLAG VOM NACHLASSPROFI: Prüfen Sie das Erbe sorgfältig, um keine finanziellen Einbußen erleiden zu müssen. Beachten Sie die Frist zum Ausschlagen des Erbes von 6 Wochen.

EXKURS: GRUNDBUCH

Wenn Sie sich dafür entschieden haben, das Erbe anzunehmen, muss für die Immobilie ein Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags gestellt werden: Statt dem Erblasser werden nun Sie, der Erbe, als Eigentümer eingetragen. Dies ist nicht der Fall, wenn Sie die Immobilie verkaufen werden.
Der Antrag beim Grundbuchamt ist für Erben bis zu zwei Jahre nach dem Versterben des Erblassers kostenfrei. Wird der Antrag nach Ablauf der Frist eingereicht, wird für die Grundbuchberichtigung eine Gebühr berechnet. Diese bemisst sich am Wert der Immobilie.

Als rechtmäßiger Erbe können Sie sich gegenüber dem Grundbuchamt ausweisen, indem Sie das Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts vorlegen. Wurde Ihnen eine Immobilie nicht durch ein Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen, benötigen Sie einen Erbschein. Aus diesem Dokument geht klar hervor, wer der gesetzliche Erbe ist. Mit diesem Erbschein haben Sie auch das Recht, das Grundbuch einzusehen, um so zu erfahren, ob eventuelle Belastungen auf der Immobilie eingetragen sind.

Den Erbschein können Sie bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk der Verstorbene gewohnt hat, beantragen. Eine Erbengemeinschaft kann sich einen gemeinschaftlichen Erbschein oder auch einen Teil-Erbschein für den jeweiligen Anteil ausstellen lassen. Auch hier richten sich die Gebühren für die Ausstellung des Erbscheins nach dem Wert der Erbschaft.

DIE ERBSCHAFTSSTEUER

Erbschaften unterliegen der Steuerpflicht. Die für Sie ent- stehende Steuerlast bei Immobilien-Erbschaften hängt einer- seits stark vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblassenden ab, andererseits sind zudem der Wert, die Art der Immobilie und deren bisherige und zukünftige Nutzung ausschlaggebend. Die gute Nachricht jedoch: Je nachdem, zu welcher Verwandtschaftsordnung Sie gehören, können Sie bestimmte Freibeträge geltend machen. Diese beginnen bei 20.000€ für nicht verwandte Erben und enden bei 500.000€ für zum Erblassenden nahe stehende Erben wie Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner.

STEUERKLASSE I: Ehegatten, Lebenspartner 500.000 € Kinder, Stief- und Adoptivkinder 400.000 € Enkelkinder 200.000 € Eltern und Großeltern 100.000 € STEUERKLASSE II: Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern 20.000 €
STEUERKLASSE III: nicht verwandte Erben 20.000 €

Dieser Verwandtschaftsgrad bildet nun die Grundlage für Ihre Steuerklasse: Von Ihrem Erbe als monetären Wert wird zunächst der Freibetrag abgezogen und dann der Rest – je nach Steuerklasse – versteuert. Diese Versteuerung variiert von 7% für den Ehegatten bei einem zu versteuernden Wert (abzüglich des Freibetrags) von 75.000 €, bis hin zu 50% ab einem Restbetrag von 26.000.000 € für Erben ohne Blutsverwandtschaft. Wichtig ist, dass Sie Ihren Erbfall umgehend dem Finanzamt melden. Denn für jeden Erbenden gilt die Meldepflicht an die zuständige Steuerbehörde innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie von Ihrer Erbschaft in Kenntnis gesetzt worden sind. Tun Sie dies am besten schriftlich. Halten Sie diese Frist auf jeden Fall ein. Ansonsten riskieren Sie, wegen Steuerhinterziehung belangt zu werden. Die Erbschaftssteuer kann auch noch Jahre später eingefordert werden; im schlimmsten Fall könnte Ihnen ein Strafverfahren drohen.

Die Möglichkeit, eine geerbte Immobilie steuerfrei zu erhalten, besteht aber auch. Dafür müssen einige Umstände zutreffen: Die geerbte Immobilie muss vom Verstorbenen selbst bewohnt worden sein, eine Wohnfläche nicht größer als 200 Quadratmeter haben und von Ihnen selbst als erbender Ehe- bzw. Lebenspartner oder Kind nach dem Erbfall für mindestens zehn Jahre bewohnt werden.
Aber Vorsicht: Haben Sie das Haus doch weniger als zehn Jahre bewohnt, wird nachträglich eine Erbschaftsteuer fällig.

Grundsätzlich ist es sinnvoll, sich frühzeitig Gedanken über die Weitergabe des Vermögens zu machen und eventuell Teile des Vermögens noch vor dem Ableben an die zukünftigen Erben weiterzugeben. So lässt sich auch die Erbschaftssteuer verringern. Zum Thema „Erbschaftssteuer“ sollten Sie sich von einem Fachexperten beraten lassen – denn das ist ohnehin ein Kapitel für sich.

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