DER WERT DER ERB-IMMOBILIE

Zu wissen, welchen Wert Ihre geerbte Immobilie hat, ist in vielerlei Hinsicht interessant und auch wichtig. Um diesen sogenannten Verkehrswert zu ermitteln, geben Sie am besten ein Wertgutachten in Auftrag.

Durch die Wertermittlung haben Sie eine Kontrolle über die zu entrichtende Erbschaftssteuer. Das Finanzamt orientiert sich hierfür lediglich an einem Durchschnittswert nach der Grundvermögensbewertungsverordnung (GrBewV). Indem Sie die Erb-Immobilie von einem Sachkundigen bewerten lassen und das Gutachten dem Finanzamt vorlegen, können Sie den Steuerbetrag feiner bestimmen und gegebenenfalls wertmindernde Eigenschaften Ihrer Immobilie geltend machen, was die Erbschaftssteuer reduziert. Insbesondere bei älteren Häusern, die renoviert werden müssen, lohnt sich ein eigenes Gutachten.

Ein solches Gutachten ist aber auch eine wichtige Grundlage für jedes weitere Vorgehen, das Sie mit Ihrer Immobilie planen, z.B. wenn Sie sich entschieden haben, diese zu verkaufen.

Der Marktwert einer Immobilie wird von verschiedenen Faktoren wie beispielsweise Größe, Sani- erungsstand, Lage oder Ausstattung beeinflusst. Das macht die Wertermittlung zu einem komplexen Vorgang. Lassen Sie sich deshalb von einem Immobilien-Experten beraten. Denn bei der Wert- bestimmung ist Vorsicht geboten: Die meisten Verkäufer schätzen die Verkaufssumme nämlich zu hoch ein, da ideelle Werte mit einfließen oder sie sich einen hohen Gewinn erhoffen. Eine Immobilie, die deutlich über ihrem Marktwert angeboten wird, wird aber nur schwer einen Käufer finden. Wird der Wert der Immobilie zu gering eingeschätzt, bringt ein Verkauf finanzielle Verluste.

DIE NUTZUNG DER ERB-IMMOBILIE

Schon bald werden Sie sich die eigentliche und zentrale Frage stellen: Wie soll die geerbte Immobilie genutzt werden? Hierfür gibt es natürlich keine einheitliche Antwort – dazu sind Erbfälle und die Zukunftsvorstellungen der Erbenden zu individuell und werden von finanziellen sowie emotionalen Faktoren begleitet. Jedoch ist es hilfreich, wenn Sie sich bei den jeweiligen Nutzungsmöglichkeiten bestimmte Fragen stellen – so können Sie herausfinden, wie Sie mit der Immobilie verfahren möchten.

DIE EIGENNUTZUNG

Eine Immobilie zu erben, weckt auch Emotionen: Meist ist diese mit Erinnerungen an den Verstorbenen verbunden. Oft hat der Verstorbene selbst darin gewohnt oder es ist sogar das Eltern- haus, in dem der Erbende aufgewachsen ist. Der Wunsch, selbst einzuziehen, kommt auf. Auch aus finanzieller Sicht spricht die Befreiung von der Erbschaftssteuer für die Eigennutzung.
Bevor Sie jedoch sofort anfangen, die Umzugskisten zu packen, sollten Sie sich selbstkritisch damit auseinandersetzen, ob die Immobilie wirklich in Ihr Leben passt.

Fragen Sie sich: •  Passt die Größe der Immobilie zu meinem Bedarf? •  Passt die Lage zu meiner Lebenssituation? •  Gibt es eine Immobilie, die mir besser gefällt und besser passt? •  Wie viel kostet der Umzug? •  Wie hoch sind die Erhaltungskosten? •  Muss renoviert werden?

Wenn die Antworten auf diese Fragen eher gegen die Erb-Immobilie sprechen, scheint das Objekt eine größere Belastung als eine Bereicherung zu sein und zu viele Veränderungen von Ihnen zu verlangen. Dann sollten Sie von der Eigennutzung eher absehen.

VERMIETUNG ODER VERKAUF

Wenn es eine Immobilie gibt, die besser zu Ihren Wünschen passt als die geerbte, bietet es sich an, die Immobilie nicht selbst, sondern anders zu nutzen: durch Vermietung oder Verkauf. Auch hier gibt es wieder keine pauschale Antwort, welche der beiden Optionen die richtige ist.
Eine Vermietung der Erb-Immobilie lohnt sich, wenn Sie eine inflationssichere Vermögensanlage suchen, die auch noch Mieteinnahmen abwirft, oder wenn Sie zu einem späteren Zeitpunkt die Immobilie selbst nutzen und die Zeit mit Vermietung überbrücken möchten.

Tatsächlich entscheiden sich die meisten Erbenden für einen Verkauf der Immobilie. Und das kann vielerlei gute Gründe haben:

•  Eigenschaften: Wie bereits angemerkt, die Immobilie hat gewisse Kriterien, die einfach nicht zu Ihrer Lebenssituation passen. Gleiches gilt, wenn Sie eine Immobilie erben, die sich in einer Region befindet, die immer mehr Menschen verlassen. Dann sollten Sie sie besser verkaufen, bevor der Wert der Immobilie über die Jahre weniger wird.

•  Unvermietet: Die geerbte Immobilie zunächst zu vermieten und sie zu einem späteren Zeitpunkt dann doch zu verkaufen, ist eine denkbar schlechte Reihenfolge: Vermietete Immobilien erzie- len einen geringeren Verkaufspreis, da der neue Eigentümer nicht frei über sie verfügen und die Miete nur unter begründeten Umständen erhöht werden kann (Mieter können nicht einfach gekündigt werden, außer aufgrund von Eigenbedarf). Überlegen Sie sich deshalb unmittelbar zum Erbzeitpunkt, wie Sie mit der Immobilie verfahren möchten – so mindern Sie nicht den Wert Ihres Erbes. Ist die Immobilie zum Erbzeitpunkt nämlich hingegen unvermietet, ist ein Verkauf fast immer die lukrativere Entscheidung: Freie Immobilien sind so gut wie immer mehr wert als vermietete.

•  Verkaufserlös: Mit dem Verkaufserlös können Sie sich Ihre Traumimmobilie kaufen oder – falls Sie bereits die Immobilie haben, die genau zu Ihnen passt – den eigenen Hauskredit abbezahlen.

•  Kreditzahlungen: Nicht immer ist die geerbte Immobilie frei von Kreditzahlungen. Doch der Kredit gehört zum Haus und wird mit vererbt. Wenn Sie diese Schulden nicht auf sich nehmen möchten oder können, ist die beste Entscheidung, die Erb-Immobilie zu verkaufen.

•  Aufwand: Nicht jeder Erbende hat ein Händchen oder das Interesse für Immobilien. Ob als Vermieter oder in Eigennutzung – Immobilien kosten Zeit und Geld. Immer wieder müssen Repa- raturen vorgenommen, neue Mieter gesucht oder Abrechnungen gemacht werden. Decken die Mieten oder Ihr Kapital die Instandhaltungskosten nicht, sollten Sie darüber nachdenken, die Immobilie lieber zu verkaufen. Wenn Sie sich mit Immobilien nich auskennen, sich das Wissen nicht aneignen und das Geld nicht in Beratung bzw. Hausverwaltung oder in die Immobilie investieren möchten, sollten Sie besser verkaufen. Andernfalls wird die Immobilie mehr zu Belastung.

•  Erbengemeinschaft: Wenn Sie in die als Erbengemeinschaft geerbte Immobilie einziehen möch- ten, müssen Sie Ihre Miterben auszahlen. Das müssen Sie sich leisten können. Auch wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einig wird, wie mit der Erb-Immobilie weiter vorgegangen werden soll, ist es oft der goldene Weg, die Immobilie zu verkaufen und den Verkaufserlös unterein- ander aufzuteilen.

Sie sehen, im Umgang mit einer geerbten Immobilie spielen viele individuelle Faktoren eine Rolle. Um diese individuellen Faktoren richtig einzuschätzen, lassen Sie sich am besten von einem Immobilienexperten beraten. Er hat Erfahrung darin, die Nutzung auf Ihre Möglichkeiten hin zu prüfen und betreut Sie vom Verkaufswert Ihrer Immobilie bis zu einer Verkaufsabwicklung, mit der auch eventuelle Miterben glücklich sind.

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